Договор социального найма жилого помещения это собственность

Договор социального найма жилого помещения это собственность

Апелляционное определение Московского городского суда от 12 июля 2013 N 11-18990/13 (ключевые темы: социальный наем — жилой фонд — договор найма жилого помещения — приватизация — норма предоставления)

Апелляционное определение Московского городского суда от 12 июля 2013 N 11-18990/13

Судья: Семченко А.В. Дело N 33-0020/2013

12 июля 2013 года Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе: председательствующего Сергеевой Л.А.

судей: Андреевой И.Ю., Быковской Л.И.

с участием прокурора Гашуниной Н.А.

при секретаре Вакуровой О.О. заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Быковской Л.И. дело по кассационной жалобе представителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы на решение Мещанского районного суда города Москвы от 20 апреля 2011 года, которым постановлено:

Признать за Козловым В. Л. в порядке приватизации право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ***.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Козлов В.Л. обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на жилое помещение и признании недействительным отказа в приватизации жилого помещения и просил признать за ним право собственности на квартиру N ***, расположенную по адресу: г. Москва, ***.

В обоснование исковых требований указал на то, что занимает спорное жилое помещение на основании договора найма жилого помещения N 26 от 28 декабря 2004 года, заключенного им с ФГУП «Октябрьская железная дорога Министерства путей сообщения РФ». В приватизации предоставленного ему по договору социального найма жилого помещения ответчиком было отказано.

Возражая против удовлетворения исковых требований Козлова В.Л., Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы предъявил встречный иск к Козлову В.Л. об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, выселении, снятии с регистрационного учета.

Встречные исковые требования Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы мотивировал тем, что решения о предоставлении истцу спорного жилого помещения органом исполнительной власти не принималось, ордер на право занятие спорного жилого помещения в установленном порядке не выдавался, договор социального найма не заключался, правоустанавливающих документов на занимаемую площадь Козлов В.Л. не имеет.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые требования в полном объеме, возражая против удовлетворения встречных исковых требований, заявил о пропуске истцом по встречному иску срока исковой давности.

Представитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в судебном заседании возражая против удовлетворения требований по первоначальному иску, поддержал встречные исковые требования.

Представители ОАО «Российские железные дороги» и Управления Федеральной миграционной службы по городу Москве, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились.

Суд постановил вышеуказанное решение, не согласившись с которым представитель Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы подал кассационную жалобу, в которой просит отменить решение как незаконное и необоснованное.

В обоснование жалобы представитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы ссылается на отсутствие принятого в установленном законом порядке решения о предоставлении Козлову В.Л. спорного жилого помещения по договору социального найма, договор социального найма с истцом по первоначальному требованию не заключался, следовательно, оснований для передачи квартиры в собственность истцу и его несовершеннолетним детям не имеется.

В соответствии со ст.2 Федерального закона от 09.12.2010 г. N 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» кассационные жалобы и представления прокурора, не рассмотренные на день вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются по правилам, действовавшим на день их подачи в суд соответствующей инстанции.

В заседание судебной коллегии представители третьих лиц не явились, о причинах неявки не сообщили, доказательств уважительности причин неявки не представили.

Дело по кассационной жалобе рассмотрено в соответствии с положениями ст. 354 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, выслушав представителей Козлова В.Л. по доверенности Шамкова В.В. и Нелюбова О.Н., представителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы — Эльдарова А.М., заслушав заключение прокурора, полагавшего решение суда отменить и направить дело в тот же суд на новое рассмотрение в ином составе судей, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что двухкомнатная квартира N***, расположенная по адресу: г. Москва, ***, общей площадью кв. 47,9 кв. м; жилой площадью 33,1 кв. м. была предоставлена Козлову В.Л. по договору найма жилого помещения N *** от 28 декабря 2004 г. года. Указанное жилое помещение находилась в ведении Министерства путей сообщения Российской Федерации и к категории общежитий не относилось. Совместным распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Министерства финансов РФ, Министерства путей сообщения Российской Федерации от 08 апреля 2004 года N1499-р/110а/Т-92р определен перечень объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, подлежащих передаче в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность. Согласно приложению N 1 к вышеуказанному распоряжению, имуществом, подлежащим передаче в собственность субъекта РФ, являются квартиры, расположенные по адресу: город Москва, ул. Каланчевская, д.28. Собственником спорного жилого помещения на дату принятия обжалуемого решения является город Москва. Козлов В.Л.пользуется спорной квартирой на основании договора найма жилого помещения, заключенного с Октябрьской железной дорогой — филиалом ОАО «Российские железные дороги». Управлением ДЖП и ЖФ города Москвы в ЦАО Козлову В.Л. отказано в оформлении приватизации жилого помещения, занимаемого им на основании договора найма.

Удовлетворяя исковые требования Козлова В.Л., и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отказа Козлову В.Л. в приватизации занимаемого по договору найма жилого помещения не имеется, поскольку Козлов В.Л. пользуется спорным жилым помещением на основании договора найма, проживает в спорной квартире с 2004 года, производит оплату жилья и коммунальных услуг, то есть фактически занимает жилое помещение на условиях договора социального найма, а отсутствие надлежащим образом оформленного договора социального найма и выданного в установленном порядке ордера на право занятия спорного жилого помещения не может являться препятствием к возникновению у него права пользования жилым помещением.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции поскольку они сделаны без учета положений законодательства Российской Федерации, регламентирующего спорные правоотношения.

Удовлетворяя исковые требования Козлова В.Л., суд первой инстанции указал, что Козлов В.Л. фактически занимает спорное жилое помещение на условиях договора социального найма. Однако, суд первой инстанции не дал оценки заключенному Козлову В.Л. договору найма жилого помещения, обстоятельствам заключения указанного договора и правоустанавливающим документами, на основании которых он был заключен, не истребовал решение или иной документ о предоставлении спорного жилого помещения по договору найма.

Сославшись на то, что Козлов В.Л. фактически занимает спорное жилое помещение по договору социального найма, суд принял во внимание, в соответствии с жилищным законодательством, действовавшим на дату заключения с Козловым В.Л. договора найма и на дату вынесения обжалуемого решения, заключение договора социального найма жилого помещения возможно только в отношении граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений, в пределах нормы предоставления на основании решения, принятого либо утвержденного органами исполнительной власти, местного самоуправления.

Статья 33 ЖК РСФСР (действовавшего на дату заключения Козловым В.Л. договора найма) предусматривала, что жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений; граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений, включаются в отдельные списки.

Статьи 49 , 57 , 60 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 23 Закона города Москвы от 14 июня 2006 года N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» содержат аналогичные положения о договоре социального найма.

Из материалов дела усматривается, что спорное жилое помещение предоставлено Козлову В.Л. по договору найма, а не по договору социального найма. В указанном договоре не указано на основании решения какого органа спорная жилая площадь предоставлена Савинову С.Ю. по договору найма.

Исследованные судом первой инстанции материалы дела не содержат сведений о том, состоял ли Козлов В.Л. на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и под каким порядковым номером, каким жилым помещением пользовался Козлов В.Л. до заключения договора найма и имелись ли предусмотренные законом основания для признания его нуждающимся в улучшении жилищных условий с учетом имевшейся у него жилой площади.

Указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для вынесения законного и обоснованного решения судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения установлены не были.

Статья 43 ЖК РСФСР предусматривала, что жилые помещения предоставляются гражданам в домах ведомственного жилищного фонда по совместному решению администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета народных депутатов, а в случаях, предусмотренных Советом Министров СССР, — по совместному решению администрации и профсоюзного комитета с последующим сообщением исполнительному комитету соответствующего Совета народных депутатов о предоставлении жилых помещений для заселения.

Однако, вопрос о том, было ли принято решение соответствующими органами исполнительной власти либо жилищными органами о предоставлении Козлову В.Л. спорного жилого помещения, судом первой инстанции не исследовался.

Предоставление на основании распоряжения МПС РФ от 12 апреля 2002 года N 168р железным дорогам, другим предприятиям и учреждениям федерального железнодорожного транспорта права на заключение договоров найма жилых помещений, находящихся на их балансе, не освобождало предприятия железнодорожного транспорта от необходимости соблюдения требований жилищного законодательства при заключении таких договоров.

Письмом Управления ДЖП и ЖФ города Москвы в ЦАО от 16 ноября 2010 года Козлову В.Л. сообщено, что заключенный им договор найма жилого помещения от 28 декабря 2004 г. не отвечает требованиям действующего законодательства, в связи с тем, что отсутствует решение органа исполнительной власти о предоставлении ему жилого помещения.

Согласно ст. 40 ЖК РСФСР жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади (статья 38), за исключением случаев, предусмотренных законодательством Союза ССР и РСФСР, но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР; в соответствии со ст. 38 ЖК РСФСР норма жилой площади устанавливается в размере двенадцати квадратных метров на одного человека; в силу ст. 10 Закона города Москвы от 15 января 2003 года N 22 «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы», действовавшей на момент заключения с Козловым В.Л. договора найма жилого помещения, обеспечение граждан жилыми помещениями на условиях договора социального найма, договора безвозмездного пользования осуществляется в пределах нормы предоставления (18 квадратных метров общей площади на одного человека), если законодательством не предусмотрено иное; с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается предоставление жилого помещения размером до 33 квадратных метров общей площади одиноко проживающему человеку и до 42 квадратных метров общей площади семье, состоящей из двух человек.

Статья 50 ЖК РФ и ст. 20 Закона города Москвы от 14 июня 2006 года N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» содержат аналогичные положения о договоре социального найма.

Установление законодателем нормы предоставления жилой площади является социальной гарантией жилищных прав всех граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, поскольку отсутствие подобного ограничения нарушало бы принцип равенства жилищных прав данной категории граждан.

Однако, Козлову В.Л. на одного по договору найма была предоставлена двухкомнатная квартира общей площадью 47,9 кв. м, то есть в размере, явно превышающем норму предоставления.

Вопрос о праве Козлова В.Л. на предоставление ему жилого помещения в размере, значительно превышающем норму предоставления судом первой инстанции не исследовался.

Предоставление жилого помещения по договору социального найма как особая гарантия социального права граждан на жилище требует безусловного соблюдения условий, ясно и четко определенных жилищным законодательством РФ и законодательством субъекта РФ, в котором предоставляется такое жилое помещение; при существовавшей на момент заключения с Козловым В.Л. договора найма нормы предоставления жилого помещения в городе Москве в размере 18 кв. м общей площади на человека отдельной двухкомнатной квартиры на одного человека общей площадью 47,9 кв. м, противоречит целям и задачам жилищного законодательства.

Пунктом 1.1. договора от 28 декабря 2004 г. предусматривается, что Октябрьская железная дорога — филиал ОАО «Российские железные дороги» обязуется предоставить нанимателю по договору найма в бессрочное владение и пользование жилое помещение, относящиеся к государственной собственности.

В соответствии с жилищным законодательством заключение договора социального найма жилого помещения является возможным только в отношении граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений, в пределах нормы предоставления на основании решения, принятого либо утвержденного органами исполнительной власти, местного самоуправления.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения, одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Спорная двухкомнатная квартира предоставлена Козлову В.Л. по договору найма; а факт проживание в жилом помещении и оплата коммунальных услуг сами по себе не являются основанием для приобретения права собственности на жилое помещение.

В силу ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Таким образом, приватизации подлежат только жилые помещения, занимаемые гражданами по договору социального найма; возможность приватизации жилых помещений, занимаемых по договору найма, законом не предусмотрена, в связи с чем признание судом права собственности за Козловым В.Л. на спорное жилое помещение в порядке приватизации противоречит закону.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ДЖП и ЖФ города Москвы, суд исходил из того, что Козловым В.Л. заявлено о применении последствий пропуска ДЖП и ЖФ города Москвы срока исковой давности; при этом суд пришел к выводу о том, что ответчиком пропущен трехгодичный срок исковой давности, поскольку дом, в котором находится спорное жилое помещение, передан ГУП ДЕЗ Красносельского района города Москвы в 2006 году, а Козлов В.Л. с 2004 г. проживает в спорном жилом помещении и оплачивает коммунальные услуги.

Однако, суд не учел, что факт передачи ведомственной жилой площади в муниципальную собственность сам по себе не свидетельствует об осведомленности нового собственника этой жилой площади о нарушении своих прав на данную жилую площадь; отношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, в связи с чем продолжение неправомерного занятия гражданином жилого помещения в каждый конкретный период времени является самостоятельным фактическим обстоятельством, образующим отдельное основание иска; договор социального найма либо какой-либо иной договор по пользованию спорной жилой площадью Козловым В.Л. с городом Москвой в лице ДЖП и ЖФ города Москвы не заключался; с заявлением о подготовке документов для приватизации жилого помещения Козлов В.Л. обратился в октябре 2010 г., письмом Управления ДЖП и ЖФ города Москвы в ЦАО от 16.11.2010 года (л.д.34) ему было сообщено о невозможности оформить приватизацию занимаемого им жилого помещения. В суд с встречным иском ДЖП и ЖФ города Москвы обратилось в 28 февраля 2011 года (л.д.71).

Указанные обстоятельства судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения учтены не были.

При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, а учитывая, что допущенные судом первой инстанции нарушения, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей,.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела, проверить доводы сторон, разрешить спор в соответствии с нормами действующего законодательства и представленными доказательствами.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.360-363 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Мещанского районного суда г. Москвы от 20 апреля 2011 года отменить, дело возвратить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Договор социального найма жилого помещения это собственность

Предметом жилищного права является целый комплекс отношений, в котором условно можно выделить два основных блока:

1) отношения собственности на жилые, помещения и, соответственно, отношения по переходу собственности от одних лиц к другим (купля-продажа, обмен квартир, домов, находящихся у граждан на праве собственности);

2) отношения по поводу найма жилых помещений, где особое место занимают отношения по поводу найма квартир в государственном жилищном фонде.

Отношения первого рода следовало бы рассматривать в соответствующих главах, например, в главе о собственности, о договоре купли-продажи, мены. Однако представляется целесообразным объединить все вопросы, возникающие по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, в данной главе.

Объектом жилищных отношений является жилое помещение, т. е. помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан: жилые дома, квартиры в многоквартирных домах, изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах, отвечающие необходимым условиям проживания во все сезоны и обеспечивающие необходимые физиологические потребности (в них проведены свет, вода и др.).

Находящиеся на территории России жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд РФ. В него не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения. Законодательством установлено правило, согласно которому помещения жилого фонда могут быть использованы только для проживания граждан, а предоставление в жилых домах помещений для нужд промышленного характера запрещается. Таким об-

480 Глава VIII . Жилищное право

разом, собственник жилого помещения не может сдать свою квартиру для оборудования в ней, например, офиса, мастерской и т. п. Жилищный фонд РФ в -зависимости от формы собственности на него можно разделить на несколько категорий.

1. Частный жилищный фонд. В его состав входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением унитарных предприятий и государственных учреждений). Основными способами приобретения права собственности гражданами и юридическими лицами на квартиру (дом) являются:

строительство жилого дома для себя с соблюдением соответствующих правовых норм (например, правил о землеотводе и др.);

приобретение квартиры (дома) по сделке купли-продажи, мены, дарения и др.;

приобретение права собственности по наследству;

приватизация жилого помещения. Важно помнить, что по закону гражданин может приватизировать только одну квартиру, поэтому не следует обменивать приватизированную квартиру на неприватизированную во избежание проблем с приобретением на нее права собственности;

приобретение права собственности на помещение членом жилищно-строительного кооператива, полностью внесшим паевой взнос за квартиру.

2. Муниципальный жилищный фонд. Образуется из жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям, в том числе жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий и учреждений.

3. Государственный жилищный фонд. Его составляют жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам РФ.

§ 2. Право собственности на жилое помещение

Как уже было отмечено, объем правомочий собственника в отношении жилого помещения существенно ограничен: он может его использовать только для проживания граждан (для личного проживания и проживания членов семьи или для проживания иных лиц на основании договора имущественного найма). Кроме того,

§ 3. Понятие договора найма жилого помещения 481

права собственника ограничены правами членов его семьи, проживающих в данном помещении: они имеют право пользования жилым помещением, которое само по себе не прекращается при переходе права собственности на помещение к другому лицу. Поэтому при приобретении жилого помещения необходимо удостовериться, что на него не будут претендовать члены семьи бывшего собственника (если они есть, необходим их отказ от права пользования помещением).

При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхозяйственном обращении с жильем суд после предупреждения, сделанного органом местного самоуправления, по его иску может принять решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Право собственности на жилое помещение по сравнению с правом нанимателя жилого помещения имеет как ряд преимуществ, так и свои недостатки. Основным преимуществом являются широкие права по распоряжению своим жилым помещением: собственник в упрощенном порядке может вселить в помещение других граждан, может сдать помещение по договору имущественного найма, может его продать, подарить, а также передать по наследству, даже если в данной квартире (доме) кроме собственника никто не проживал. Основным недостатком является наличие у собственника так называемого бремени собственности: он должен обеспечивать сохранность помещения, производить в нем текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию, оплачивать услуги слесаря, электрика, платить налог на недвижимость и др.

Собственник жилого помещения имеет право сдавать свой дом (квартиру) по договору имущественного найма. Поэтому вторым наиболее распространенным правом, по которому жилые помещения могут принадлежать гражданам и юридическим лицам, является право нанимателя по договору имущественного найма.

§ 3. Понятие договора найма жилого помещения

В настоящее время в Российской Федерации в рамках договора найма жилых помещений сложились два типа отношений:

482 Глава VIII . Жилищное право

1) отношения по коммерческому найму жилых помещений, в основном урегулированные ГК РФ;

2) отношения по социальному найму жилых помещений. Собственником помещений, сдающихся в порядке социального найма, является государственное или муниципальное образование, а нанимателем – только граждане. Таким образом, договором социального найма регулируется использование помещения, которое было предоставлено (или предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Для регулирования данных отношений государством предусмотрены особые нормы права, содержащиеся в основном в Жилищном кодексе РФ и предусматривающие дополнительные по сравнению с ГК РФ правила, в целом направленные на предоставление более льготного положения нанимателя по договору социального найма по сравнению с коммерческим нанимателем. Поэтому можно сказать, что отношения социального найма непосредственно направлены на реализацию конституционного права граждан на жилище.

Однако правовая природа обоих видов договоров найма жилого помещения имеет общую основу, поэтому к ним обоим применяются общие положения о найме жилого помещения (в части, не противоречащей специальным правилам).

Договор найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

1. Предусматривается письменная форма договоров о найме жилого помещения, однако ее несоблюдение не влечет автоматически его недействительности. В отличие от основной части сделок с жилищем договор найма не подлежит государственной регистрации.

2. При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому права нанимателя сохраняются в прежнем объеме.

3. Наниматель в любом случае обязан использовать жилье по прямому назначению, т. е. для проживания, а также обеспечивать

§ 4. Договор коммерческого найма жилого помещения 483

сохранность жилого помещения (производить текущий ремонт, не производить существенное переустройство и реконструкцию помещения), самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. В обязанности же наймодателя по договору входит осуществление капитального ремонта.

4. Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при условии уведомления наймодателя могут разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам на срок до 6 месяцев, оставаясь ответственными перед наймодателем за действия таких лиц.

5. Наниматель по договору найма жилого помещения с согласия наймодателя может сдать помещение в поднаем другому лицу, оставаясь ответственным за его действия. Такой договор может быть заключен при условии соблюдения требования о норме жилой площади.

§ 4. Договор коммерческого найма жилого помещения

Заключению договора коммерческого найма жилого помещения не предшествует сложная административная процедура предоставления жилья, предполагающая наличие нуждаемости, постановки на учет, получения ордера. Нанимателем по договору коммерческого найма может быть любое, в том числе и не нуждающееся в улучшении жилищных условий, лицо (физическое, юридическое). Предметом договора коммерческого найма является любое по площади жилое помещение без количественных ограничений (удовлетворяющее, однако, необходимым санитарным и иным нормам).

Договор коммерческого найма является срочным договором и заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора (если он превышал один год) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Законодательство предусматривает, что наравне с нанимателем определенные права на •жилое помещение приобретают и

484 Глава VIII Жилищное право

лица, постоянно с ним проживающие (таким образом, наличие семейных и родственных связей с нанимателем не является необходимым). Такие лица должны быть указаны в договоре коммерческого найма. При отсутствии таких указаний вселение производится нанимателем с согласия собственника помещения и других постоянно проживающих лиц (согласие не требуется при вселении несовершеннолетних). Постоянно проживающие с нанимателем граждане имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед собственником несет наниматель (за исключением случаев, когда все они, являясь сонанимателями, несут перед ним солидарную ответственность)

Размер платы по договору коммерческого найма устанавливается соглашением сторон. Поэтому он, как правило, несопоставимо выше платы за социальный наем.

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца. Кроме того, договор может быть расторгнут наймодателем в судебном порядке в случае невнесения платы за помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, а также в случае разрушения или порчи помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, использования помещения не по назначению или систематического нарушения прав и интересов соседей. Расторжение договора влечет выселение без предоставления другого помещения.

Таким образом, при сравнительно высокой плате за помещение наниматель по договору коммерческого найма имеет достаточно скромные возможности.

§ 5. Договор социального найма жилого помещения

Рассмотрение данного вида договора представляет особый интерес, так как по-прежнему значительное количество граждан пользуются жилыми помещениями именно на данном основании. Договором социального найма регулируется использование поме-

§ 5 Договор социального найма жилого помещения 485

щений, которые были предоставлены (или предоставляются) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Таким образом, собственником помещений, заселяемых по договору социального найма, является государственное или муниципальное образование. В число нанимателей по договору социального найма входят все граждане, получившие квартиру в советский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муниципального фонда в порядке социального найма в последующем.

В настоящее время право на получение квартиры в порядке социального найма (бесплатно или за доступную плату) имеют не все, а лишь некоторые категории особо нуждающихся граждан: имеющие обеспеченность жилой площадью ниже уровня, установленного соответствующим органом субъекта РФ (в Москве это 10–15 м 2 ); проживающие в помещении, не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, проживающие в коммунальных квартирах, если хотя бы в одной из семей имеются больные некоторыми формами хронических заболеваний, и др. Данные категории граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем органе исполнительной власти. Жилые помещения предоставляются таким гражданам в порядке очередности. Некоторые категории граждан имеют право на получение помещений в первую очередь и вне очереди.

Помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с нормами жилой площади (12 м 2 жилой площади), как правило, в виде отдельной квартиры. Некоторые категории граждан имеют право на дополнительную жилую площадь. На основании решения о предоставлении жилого помещения соответствующий орган исполнительной власти выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставляемое помещение. На основании ордера гражданин заключает с наймодателем (государственной или муниципальной организацией: ЖЭК, РЭУ и др.) договор найма жилого помещения.

В договоре найма указываются также члены семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним и пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. К членам семьи могут быть причислены и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем в ведут с ним общее

486 Глава VIII . Жилищное право

хозяйство. Если гражданин, принадлежащий к данной категории, перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, объем его прав не изменяется. Круг членов семьи нанимателя, проживающих с ним, может быть изменен. Наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, получив на это письменное согласие остальных членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Срок договора. Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором. Лишь в некоторых случаях, определенных в законе, договор может быть расторгнут, а граждане – выселены из занимаемого помещения. В случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один или все члены семьи нанимателя, проживавшие с ним. Если же таких лиц не оказалось, действие договора прекращается, и никакие другие лица не смогут претендовать на данное жилое помещение.

Обязанности наймодателя. По договору социального найма наймодатель обязан заботиться о сохранности жилищного фонда, своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования и придомовой территории.

Права нанимателя. Наниматель и члены его семьи, совместно с ним проживающие, приобретают по договору социального найма очень широкие права на жилое помещение, сравнимые по возможностям разве что с вещным правом.

1. Наниматель и члены его семьи имеют право пользоваться жилыми помещениями в соответствии с договором и правилами пользования жилыми помещениями. Право пользования означает обеспеченную законом возможность проживания в жилом помещении, что невозможно без права владения, которое также возникает у нанимателя. Особенность права пользования заключается в том, что оно имеет ограниченный характер, что, однако, характерно для любого права на жилое помещение: пользователь должен использовать помещение по целевому назначению, т. е. для проживания, а не для промышленных нужд.

2. Право вселять в установленном порядке в нанятое помещение других граждан на правах членов семьи.

§ 5 Договор социального найма жилого помещения 487

3. Право сохранять за собой нанятое помещение при временном отсутствии. По общему правилу такое отсутствие не должно превышать 6 месяцев. Помещение сохраняется за нанимателем и при более длительном отсутствии в случае призыва на военную службу; отсутствия по условиям и характеру работы; помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с исполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда в лечебно-профилактическое учреждение и др. Признание лица утратившим право пользования жилым помещением производится в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть забронированы, что также влечет сохранение жилой площади за нанимателем.

4. Право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдении условия о норме , жилой площади и согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире. Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора.

5. Право вселять временных жильцов.

6. Право обменять нанятое жилое помещение на другое помещение или имущество. С юридической точки зрения обмен жилыми помещениями представляет собой соглашение о взаимной передаче участниками обмена своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями. Обмен может быть совершен между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Право на обмен имеют также член кооператива и собственник жилого помещения. Предметом обмена может быть как квартира (дом) в целом, так и комната, а также при определенных условиях и доля жилой площади. Договор обмена жилыми помещениями может быть заключен нанимателем при условии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним. При отсутствии такого согласия обмен может быть совершен в судебном порядке. Согласия собственника при обмене помещения в домах муниципального фонда не требуется.

7. Право на изменение договора найма при сохранении самого правоотношения. Во-первых, право на заключение с наймодателем отдельного договора найма имеет совершеннолетний член се-

488 Глава VIII . Жилищное право

мьи нанимателя. Во-вторых, граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения одного договора найма на все занимаемые ими жилые помещения. В-третьих, в договоре найма фигура нанимателя может быть представлена и другим членом семьи.

Расторжение договора. Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого помещения.

Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с согласия членов семьи может в любое время расторгнуть договор найма и выехать из занимаемого помещения.

Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселение может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления его. Предоставляемое помещение может быть как благоустроенным, так и неблагоустроенным.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного помещения. Оно может быть произведено, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу,

2) дом (жилое помещение) грозит обвалом,

3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой и др.

Предоставляемое другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Однако, если наниматель имел излишнюю площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения. Оно может быть осуществлено в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, а также граждан, не оплачивающих жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев. При выселении по данным основаниям предоставляемое помещение может быть меньше ранее занимаемого.

§ 5 Договор социального найма жилого помещения 489

Выселение без предоставления другого жилого помещения. Оно производится, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены также лица, лишенные родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным.

Смотрите еще:

  • Отказ по 260 ук рф с. Большая Соснова 12 декабря 2013 года. Мировой судья судебного участка № 88 Большесосновского района Пермского края Двойничникова Г.В., при секретаре Высотиной Н.Л., с участием прокурора Верхокамкиной Г.Г., представителя потерпевшего и […]
  • 1272 коап рф 1272 коап рф Постановление Правительства РФ от 31 октября 1998 г. N 1272 О государственном контроле за осуществлением международных автомобильных перевозок (с изменениями от 2 февраля 2000 г., 14 декабря 2006 г., 2 августа 2007 г., […]
  • Трудовой кодекс предварительный медосмотр Как работодатель должен оплачивать медосмотры работников? Минфин России, отвечая на вопрос об обложении НДФЛ и взносами доходов работников организации пищевой промышленности в виде сумм оплаты прохождения ими обязательных медосмотров, […]
  • Личная жизнь моники белуччи после развода История любви: Моника Белуччи и Венсан Кассель История любви Моники Беллуччи и Венсана Касселя официально закончилась 26 августа 2013 года: именно тогда пресс-секретарь актрисы объявил о разводе звездной четы. За плечами у Беллуччи и […]
  • Выплата за рождение второго ребенка 2011 Что полагается семье в связи с рождением ребенка Что полагается семье в связи с рождением ребенка 1. Пособие по беременности и родам. Пособие по беременности и родам выплачивается застрахованной женщине за весь период отпуска по […]
  • Лесной надзор и контроль Лесной форум Гринпис Что такое государственный лесной надзор и контроль: точка зрения Рослесхоза На сайте Рослесхоза опубликован проект интересного документа - "Административного регламента исполнения Федеральным агентством лесного […]
admin

Обсуждение закрыто.