Долевое участие в жилищном строительстве

Долевое участие в жилищном строительстве

Участие в долевом строительстве: преимущества для покупателей жилья (часть 1)

Долевое строительство довольно распространено на просторах СНГ. И Казахстан – не исключение. Для того чтобы понять преимущества схемы долевого участия для покупателей строящейся недвижимости нужно рассмотреть суть этой схемы и её отличия от покупки готового жилья.

Суть долевого строительства заключается то, что застройщик занимает денежные средства у будущих владельцев квадратных метров (дольщиков) для строительства объекта недвижимости. Соответственно, застройщик должен предложить какие-то бонусы инвесторам (дольщикам) для их привлечения на как можно более раннем этапе строительства.

Плюс для застройщика очевиден — беспроцентное привлечение денежных средств. А вот какие «плюсы» имеет в своём распоряжении дольщик — рассмотрим подробнее ниже.

Стандартный «пакет преимуществ» для инвесторов-дольщиков

  • более низкая стоимость квадратного метра по сравнению с готовым жильё;
  • удобный механизм инвестирования и возможность выплачивать стоимость квартиры поэтапно. Покупатель получает механизм рассрочки с низким первоначальным взносом, удобство инвестирования в национальной валюте, минимизирующее курсовые риски по отношению к обычному накоплению средств на покупку жилья;
  • более широкий выбор этажности, расположения и планировки квартиры.

К преимуществам долевого строительства можно отнести и достоинства самого новостроя, среди которых возможность участия в сообществе владельцев жилья для последующей более эффективной эксплуатации.

Закона о долевом участии в жилищном строительстве

Долевое строительство подразумевает заключение договора долевого участия, в котором описаны права и обязанности всех сторон.

Любопытно, что первый закон о долевом участии появился в Казахстане ещё в 2006 году. Но за прошедшие 10 лет на рынке неоднократно выявлялись случаи мошенничества со стороны застройщиков, поэтому в закон неоднократно вносились изменения, направленные на усиление защиты прав дольщиков. В частности, 7 апреля 2016 года Президент Назарбаев подписал новую редакцию Закона о долевом участии в жилищном строительстве. И как раз в апреле 2016 года закончилось досудебное расследование дела по хищению средств дольщиков в особо крупных размерах при строительстве ЖК «Ак Жол» в Астане. Этот закон вступит в силу в октябре 2016 года. Он определяет общие обязательства застройщика, проектной компании, дольщика и банка-агента. В целом этот документ можно отнести к весьма прогрессивным законодательным актам, поскольку он защищает права дольщика. И этот факт тоже можно отнести к преимуществам для покупателя жилья.

Обновленный закон модернизирует существующую систему долевого строительства и предоставляет дополнительные гарантии дольщикам за счёт:

  • создания Фонда гарантирования жилищного строительства;
  • отбора банками второго уровня (то есть, коммерческими банками) застройщиков, отвечающих квалификационным требованиям;
  • получения разрешения на привлечение денег дольщиков от местного исполнительного органа (в частности, это местные администрации городов).

В заключение отметим также развитость в Казахстане различных онлайн-сервисов, связанных со строительством м невижимостью, которые помогают покупателям (потенциальным дольщикам) делать правильный выбор застройщика. Это, к примеру, онлайн-проверка достоверности лицензии застройщика, государственная онлайн-база банков второго уровня, и прочее.

Соответственно, долевое участие в строительстве является прогрессивным и сравнительно безопасным инструментом (если обратить внимание на все нюансы грядущей сделаки и знать о всех рисках) инвестирования в будущее жилье в Казахстане.

О подводных камнях долевого строительства читайте в нашем следующем материале.

Об утверждении типового договора о долевом участии в жилищном строительстве

Постановление Правительства Республики Казахстан от 23 декабря 2006 года N 1275. Утратило силу постановлением Правительства Республики Казахстан от 10 ноября 2009 года N 1798

Сноска. Утратило силу постановлением Правительства РК от 10.11.2009 N 1798 (порядок введения в действие см. п. 3).

Правительство Республики Казахстан ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить прилагаемый типовой договор о долевом участии в жилищном строительстве.

2. Настоящее постановление вводится в действие с 1 января 2007 года и подлежит официальному опубликованию.

Премьер-Министр
Республики Казахстан

Утвержден
постановлением Правительства
Республики Казахстан
от 23 декабря 2006 года N 1275

Типовой договор
о долевом участии в жилищном строительстве

г. ____________ «___» _________ 200_г.

________________________________ именуемое в дальнейшем Застройщик,
в лице ________________________________, действующего на основании
___________________, с одной стороны, и _______________________ ,
именуем _______ в дальнейшем Дольщик, с другой стороны, совместно
именуемые в дальнейшем «Сторонами», заключили настоящий Договор
(далее — Договор) о нижеследующем:

Предмет Договора

1. Застройщик на условиях настоящего Договора обязуется в срок до ____________
построить жилое здание, которое будет располагаться по адресу _________________
(далее — жилое здание) и передать по передаточному акту Дольщику его долю (жилище) в построенном жилом здании не позднее ________________ 20_____ года, полезной площадью
«_____», а Дольщик обязуется внести деньги в соответствии с пунктом 25 Договора.
2. Настоящий Договор заключается до получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания.
3. Планы застройки и жилища, этажности, относящейся к квартире в жилом здании, подлежащие передаче Дольщику в соответствии с проектной документацией указаны в приложении к настоящему Договору.
4. По выполнению всех обязательств Сторонами по Договору Дольщику выделяется доля участия в строительстве жилого здания в виде жилища.

Порядок расчетов

5. Дольщик вносит в качестве долевого участия «____» тенге за 1 квадратный метр полезной площади жилища (Договором может быть предусмотрен иной порядок расчета стоимости жилища).
6. Общая сумма, подлежащая оплате Дольщиком, составляет «____» тенге.
7. Дольщик вносит данную сумму на расчетный счет Застройщика до «____» _______ 20___ года (уплата Дольщиком цены договора может производится путем внесения платежей единовременно или в установленные договорами сроки).
8. В случае если Дольщик, заключивший договор о долевом участии в жилищном строительстве, уплачивает цену договора в полном объеме согласно условию Договора, то дальнейшее изменение цены за 1 квадратный метр полезной площади жилища не допускается.

Права и обязанности сторон

Застройщик обязуется:
9. передать в установленном Земельным кодексом Республики Казахстан порядке в общую долевую собственность собственников помещений земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности или на праве землепользования, на котором будет расположено жилое здание;
10. в случае, когда земельный участок принадлежит ему на праве землепользования, покрывать расходы на выкуп земельного участка;
11. осуществлять технический надзор за ходом строительства жилого здания;
12. покрывать расходы, относящиеся к стоимости строительства жилого здания;
13. производить оплату стоимости проектно-сметной документации;
14. производить оплату согласования проектно-сметной документации;
15. производить оплату стоимости строительных работ;
16. производить оплату организационных расходов;
17. покрывать непредусмотренные расходы, относящиеся к стоимости строительства жилого здания.
18. Не позднее «____» дней со дня подписания сторонами Договора (вносимых в него изменений; уступки права требования по Договору) представить документы с указанием площадей долей и их местоположения в строящемся жилом здании в уполномоченный орган по местонахождению жилого здания (далее — уполномоченный орган) для постановки на учет.
19. Представить Дольщику выписку об учетной записи Договора в течение десяти рабочих дней после учета Договора в уполномоченном органе.
20. Организовать строительство жилого здания путем инвестирования собственных и (или) заемных средств, а также денег дольщиков.
21. Расходовать деньги Дольщика для целей, связанных с постройкой жилого здания.
22. Передать по передаточному акту Дольщику его долю (жилище) в построенном жилом здании не позднее _________ 20____ года, при условии полного выполнения Дольщиком пункта 25 Договора.
23. До подписания Договора сторонами представить Дольщику лицензию по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в жилищном строительстве.
Дольщик обязуется:
24. Принять по передаточному акту жилище, в сроки и порядке, определенные пунктами 22 и 26 Договора.
25. В полном объеме оплатить Застройщику деньги в размере и порядке, определенном пунктами 5, 6, 7, 8 Договора.
Денежные обязательства Дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денег в соответствии с Договором.
26. Получив письменное уведомление застройщика о завершении строительства жилого здания (получения разрешения на ввод в эксплуатацию) и готовности доли в жилом здании (жилища) к передаче, приступить к ее принятию в предусмотренный Договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного уведомления.
27. Уступку права требования по Договору допускать только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового Дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом Республики Казахстан и с момента учета Договора до момента подписания сторонами акта о передаче соответствующей доли в возведенном жилом здании.
28. Если иное не установлено Договором, при не исполнении Дольщиком пункта 26 Договора Застройщик по истечении десяти рабочих дней со дня, предусмотренного Договором для передачи соответствующей доли, вправе расторгнуть Договор и вернуть деньги Дольщику, кроме неустойки (пени), причитающейся согласно Договору Застройщику в возмещение убытков, понесенных им из-за этого.
29. Гарантийный срок на жилое здание, построенное Застройщиком по договору о долевом участии в жилищном строительстве, составляет «____» года со дня приемки жилого здания в эксплуатацию (не может быть менее двух лет со дня приемки объекта в эксплуатацию).

30. Обстоятельство непреодолимой силы (форс-мажор) означает событие, не подвластное контролю со стороны Застройщика, Дольщика и делает невозможным выполнение сторонами обязательств по настоящему Договору.
31. Обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) включают в себя (но не ограничиваются) такие события как: военные действия, природные и стихийные бедствия, эпидемия, карантин.
32. Обстоятельства, указанные в пункте 31 настоящего Договора правомочны, если они должным образом подтверждены соответствующими государственными органами.
33. К обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажор) не относятся:
1) события, вызванные умышленными и неосторожными действиями Застройщика, Дольщика;
2) события, которые сторона, добросовестно выполняющая свои обязательства по настоящему Договору, могла предвидеть и преодолеть;
3) отсутствие денежных средств или неосуществление оплаты.
34. В течение 5 рабочих дней с начала форс-мажора сторона, встречающая помехи в результате форс-мажора в исполнении своих обязательств по настоящему Договору, письменно уведомляет другие стороны о возникновении форс-мажора.
35. Невыполнение стороной своих обязательств по настоящему Договору не рассматривается как нарушение или отступление от настоящего Договора, если это является следствием форс-мажора, при условии, что сторона, подвергшаяся воздействию обстоятельств форс-мажора, предприняла все необходимые меры для устранения таких последствий.
36. В течение трех рабочих дней после прекращения форс-мажора, пострадавшая сторона письменно уведомляет другую сторону о прекращении форс-мажора и возобновляет осуществление своих обязательств по настоящему Договору. При этом срок исполнения обязательств по настоящему Договору продлевается соразмерно времени воздействия обстоятельств форс-мажора.
37. Договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон в случае, если продолжительность форс-мажора превышает более 6 месяцев. В случае расторжения Договора в уполномоченный орган стороной-инициатором представляется заявление об учете отказа от исполнения Договора. При этом сторона-инициатор обязана письменно уведомить об одностороннем отказе от исполнения Договора другую сторону в течение десяти календарных дней со дня подачи заявления.

Ответственность сторон

38. Дольщик не несет ответственности за финансовые и прочие риски Застройщика при осуществлении строительства жилого здания.
39. В случае нарушения обязательных условий Договора любая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора и потребовать приведения его в первоначальное положение с уплатой неустойки в соответствии со статьей 17 Закона Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», а также возмещения убытков в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан.
40. В случае одностороннего отказа от исполнения Договора в уполномоченный орган стороной-инициатором представляется заявление об учете одностороннего отказа от исполнения договора. При этом сторона-инициатор обязана письменно уведомить об одностороннем отказе от исполнения Договора другую сторону в течение десяти календарных дней со дня подачи заявления.
41. В случае предоставления Застройщиком неполной и недостоверной информации, Дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. В случае признания сделки недействительной Застройщик обязан возвратить деньги, уплаченные Дольщиком по договору, и возместить понесенные Дольщиком убытки согласно Гражданскому кодексу Республики Казахстан.
42. Дольщик до подписания акта о передаче ему его доли вправе потребовать от Застройщика указать в акте о передаче несоответствие его доли требованиям, указанным в Договоре либо отказаться от подписания передаточного акта. При этом Застройщик обязан внести в акт данные сведения.
43. В случае нарушения Застройщиком даты передачи Дольщику его доли (жилища) в построенном жилом здании, за исключением, когда нарушение произошло в следствии не исполнения Дольщиком пункта 25 Договора, Застройщик уплачивает Дольщику неустойку (пеню) в размере 0,1 % от суммы, уплаченной дольщиком по Договору за каждый день просрочки, а также возмещения убытков в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан.
44. Дольщик, обнаруживший в течение гарантийного срока, отступления работы от Договора или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты Застройщиком, обязан известить об этом Застройщика в десятидневный срок после их обнаружении.
45. В случае, если доля в объекте недвижимости построена с отступлениями от условий договора или с иными недостатками, Дольщик по своему выбору вправе потребовать от Застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в согласованный сторонами срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
46. В случае нарушения установленного Договором срока внесения платежа Дольщик уплачивает Застройщику неустойку (пеню) в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы, подлежащей уплате Дольщиком в установленный Договором период.
47. Застройщик и Дольщик вправе осуществлять страхование своей гражданско-правовой ответственности по отношению к средствам дольщиков на условиях, которые определяются соглашением сторон.

Дополнительные положения

48. Настоящий Договор считается заключенным между сторонами с момента его учета в уполномоченном органе по местонахождению строящегося жилого здания.
49. В Договор после его заключения по согласию сторон могут быть внесены изменения или заключены дополнительные соглашения.
50. Договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон в случаях, предусмотренных Договором и законодательством Республики Казахстан.
51. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу.
52. Обязательное приложение к Договору планы застройки и жилища, этажности, а также качественные характеристики, относящейся к квартире в жилом здании, подлежащей передаче Дольщику в соответствии с проектной документацией.
53. Все споры, которые могут возникнуть в связи с исполнением Договора, разрешаются путем переговоров, а при не достижении согласия в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

___________________ ______________________
___________________ ______________________
___________________ ______________________

Вступил в силу закон о долевом участии в жилищном строительстве

Основные положения закона рассказали в Миннацэкономики

В Казахстане с сегодняшнего дня вступает в силу новый Закон «О долевом участии в жилищном строительстве». Об основных механизмах нового закона рассказал директор департамента развития инфраструктуры экономики Министерства национальной экономики РК Улан Жазылбек, передает корреспондент центра деловой информации Kapital.kz.

Документ включает в себя следующие способы организации долевого жилищного строительства: получение гарантии Фонда гарантирования жилищного строительства; участие в проекте банка второго уровня; привлечение денег дольщиков после возведения каркаса жилого дома.

«Во всех трех механизмах привлечения денег дольщиков в жилищном строительстве допускается только на основании договоров о долевом участии в жилищном строительстве. Сделки, совершенные в нарушение требований закона, считаются недействительными. Форма договоров утверждена уполномоченными органами и заключается именно в соответствии с правилами, а также подлежат обязательной регистрации в местных исполнительных органах вплоть до включения изменений и дополнений в договора», — отметил глава департамента.

При этом Улан Жазылбек подчеркнул особую роль в жилищном строительстве инжиниринговых компаний. Им отводится функция по выявлению фактов нецелевого использования денег дольщиков.

«Они (инжиниринговые компании. — Ред.) определяют факты возникновения гарантийных случаев, что является ответственным моментом вообще в долевом строительстве. И работы они проводят в соответствии с мониторингом. И результаты мониторинга размещают на собственном интернет-ресурсе и должны ежемесячно предоставлять эти отчеты в зависимости от способа организации строительства. Это либо фонд гарантирования, либо банк второго уровня, либо в местные исполнительные органы», — рассказал спикер.

По словам представителя МНЭ, в целях обеспечения целевого использования денег уполномоченная компания и подрядчик обязаны открыть не более одного счета в одном банке второго уровня.

«Это делается для защиты денег дольщиков, чтобы не было перетоков денег и именно использования инжиниринговыми компаниями в своей работе одного счета. Это было сделано с учетом опыта предыдущих лет, предыдущего закона. Банковский счет используется для размещения денег дольщиков, а также денег уполномоченных компаний при наличии заемных средств, а также для целевого расходования согласно актам выполненных работ формы 2 в соответствии с проектно-сметной документацией, утвержденной заказчиком», — пояснил он.

Как отметил докладчик, при выявлении нецелевого использования денег инжиниринговая компания в течение трех рабочих дней обязана проинформировать банк второго уровня, фонд гарантирования и местные исполнительные органы. В случае обнаружения фактов нецелевого использования денег наступает гарантийный случай, и фонд (гарантирования жилищного строительства. — Ред.) берет на себя все обязательства по исполнению обязательств застройщика и управляющей компании и должен передать долю дольщикам после завершения строительства.

По второму и третьему способам решение о реализации дальнейшего объекта принимает на себя банк второго уровня и местные исполнительные органы.

«В целях обеспечения доступа к информации об объекте управляющая компания должна иметь собственный интернет-ресурс, на котором она обязана размещать все данные об объекте строительства, о сроках его завершения и должна предоставлять фотоотчет, который будет обновляться не реже одного раза в месяц. Сегодня совместно с Генеральной прокуратурой проводится работа в рамках разъяснительной работы и создается единый тематический республиканский веб-сайт в сфере долевого участия в жилищном строительстве. Предполагается, что посредством данного ресурса граждане смогут получать правовую поддержку в сфере долевого строительства также обладать информацией по строящимся объектам в разрезе регионов и всю необходимую информацию, которая поможет защитить дольщика и сделать правильный выбор», — заявил Улан Жазылбек.

Узнавайте больше об интересных событиях в Казахстане и за рубежом.
Подписывайтесь на нас в Telegram

Закон о долевом строительстве в Казахстане на начало 2017 года: последние изменения

Купить квартиру в строящемся доме всегда было выгодно, но не безопасно. Некоторые застройщики вместо домов возводили воздушные замки, а дольщики вместо квартир покупали пустые обещания и обманутые надежды.

Закон о долевом участии 2006 года не смог защитить покупателей от обмана. Недобросовестные строительные компании смогли найти лазейки в законе, и продолжали привлекать деньги дольщиков. Тысячи жертв мошенничества по всему Казахстану, митинги, протесты, обращения не могли не привлечь власти и общественность к данной сфере. В связи с чем был разработан новый Закон РК о долевом участии в жилищном строительстве, который вступил в силу 10 октября 2016 года. Изменения в нем призваны повысить ответственность застройщиков перед дольщиками, предоставить гарантии покупателям жилья, а также обеспечить открытость строительной отрасли. Однако существует мнение, что некоторые поправки не отработаны и риски обмана для дольщиков все же сохраняются.

О том, какие риски и выгоды несет в себе покупка квартиры в новостройке в кризисное время, читайте здесь.

Гарантии для дольщиков: новый закон о долевом строительстве в 2017 году

Новый закон обеспечил покупателей строящегося жилья дополнительными гарантиями. Дольщик должен быть уверен, что получит квартиру, за которую заплатил. А все дело в новых способах привлечения средств покупателей.

1. Привлечение денег по долевому участию в строительстве при получении гарантии Фонда гарантирования

Среди участников отношений, связанных с долевым строительством, появился новый игрок — Фонд гарантирования, который входит в состав НУХ «Байтерек». Данный государственный орган дает гарантию завершения строительства жилого дома и защищает права и законные интересы дольщиков, если наступит гарантийный случай. Финансирование и материально-техническую базу Фонду обеспечивают гарантийные взносы и иные источники, не запрещенные законами РК.

Для того чтобы привлечь средства дольщиков таким способом застройщик создает уполномоченную компанию, которая должна одновременно работать только на одном проекте строительства. В свою очередь в проект строительства жилого дома могут входить несколько объектов на одном земельном участке.

Застройщик и уполномоченная компания для возведения дома с привлечением денег дольщиков обращаются в Фонд с заявкой о заключении договора о предоставлении гарантии.

Фонд заключает с уполномоченной компанией договор залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства, и с застройщиком — договор залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании.

Уполномоченная компания, заключив договор о предоставлении гарантии с Фондом гарантирования, вправе заключать с дольщиками договоры о долевом участии в жилищном строительстве и привлекать их деньги. Застройщику и уполномоченной компании не нужно разрешение на привлечение средств дольщиков от местного исполнительного органа.

2. Участие в долевом жилищном строительстве банка второго уровня

Здесь в отношениях между застройщиком и дольщиком появляется еще одно действующее лицо — банк второго уровня, к которому обращается застройщик и уполномоченная компания для финансирования строительства. Дав свое согласие, банк заключает договор с инжиниринговой компанией, а застройщик и уполномоченная компания обращаются в местный исполнительный орган за разрешением на привлечение денег дольщиков.

Затем уполномоченная компания получает право привлекать деньги дольщиков на счет, открытый в банке. Банк может направлять средства дольщиков на строительство только после возведения каркаса здания, которое подтверждает инжиниринговая компания.

В отношениях между застройщиком и дольщиком появляется еще одно действующее лицо — банк второго уровня, к которому обращается застройщик и уполномоченная компания для финансирования строительства.

В данном случае уполномоченная компания должна иметь на праве собственности или праве аренды земельный участок. Это имущество будет считаться находящимся в залоге у дольщиков. Если возникнет проблемная ситуация, банк вправе принять решение о его реализации. Вырученные деньги направляются на удовлетворение требований дольщиков. Право залога прекращается, когда уполномоченная компания передаст дольщику его долю.

3. Заключение договора о долевом участии после строительства каркаса дома

Возведя на собственные средства каркас жилого здания, застройщик и уполномоченная компания получают разрешение от акимата на привлечение денег дольщиков. Специалисты считают каркас наиболее затратной частью строительства, в связи с чем этот способ по силам лишь крупным игрокам рынка.

О том, как расторгнуть договор долевого участия, читайте здесь.

Требования к застройщикам Казахстана ужесточились

Если застройщик решит привлекать средства дольщиков через Фонд, то стройкомпания должна:

  • иметь опыт в качестве заказчика, подрядчика (генподрядчика) в совокупности, не менее трех лет и возвести общей площадью не менее 18 тыс. кв.м при строительстве в городах республиканского значения, столице и не менее 9 тыс. кв.м в остальных регионах;
  • у него не должно быть убытков за последние 2 года;
  • величина коэффициента, исчисленного путем соотношения заемного и собственного капитала, не должна превышать 7 до введения здания в эксплуатацию.

Для привлечения денег дольщиков третьим способом требования к застройщику еще жестче. За последние пять лет он должен ввести в строй не менее 60 тыс. кв.м в городах республиканского значения, столице и не меньше 30 тыс. «квадратов» в остальных районах.

В законе о долевом строительстве оставили лазейку?

В новом законе не прописана прямая ответственность застройщика за привлечение денег другими способами, считает юрист Юридической фирмы GRATA International Михаил Абдулов.

Так, помимо Закона 2016, с 10 октября вступили в силу поправки в статью 320 КоАП2 РК:

«Нарушение застройщиком, уполномоченной компанией требований Закона 2016, в том числе к содержанию информации, подлежащей раскрытию, а также порядку ее распространения, либо распространение застройщиком, уполномоченной компанией неточной, неполной или недостоверной информации влечет штраф на юридических лиц в размере 300 МРП (636,300 тенге в 2016 году)».

— Как видно из вышеуказанной статьи законодатель, к сожалению, не прописал прямую ответственность за нарушение Запрета (привлекать деньги другим способом. — Авт.), например, путем привлечения денег посредством заключения предварительных договоров, — считает М. Абдулов. — Существует неопределенность в части того, возможно ли привлечь застройщика или уполномоченную компания к ответственности за нарушение ею Запрета.

В новом законе не прописана прямая ответственность застройщика за привлечение денег другими способами.

Рассуждая о работоспособности Закона 2006, юрист приводит официальные данные о том, что в Казахстане только четыре компании в 2008-2009 гг. получили лицензии на привлечения денег дольщиков. В связи с чем складывается впечатление, что механизм, прописанный в Законе 2006, за 9 лет его действия не заработал должным образом. Большинство застройщиков продолжали привлекать средства дольщиков другими способами, то есть не через договор о долевом участии, а посредством предварительных договоров, договоров инвестиций и других.

— Несмотря на ряд прогрессивных норм Закона 2016 по сравнению с нормами Закона 2006, в том числе, например, установление более строгих требований к участникам долевого строительства, — говорит юрист фирмы GRATA International, — мы считаем, что Закон 2016 так и не минимизирует основные риски дольщиков, ввиду отсутствия прямой ответственности уполномоченной компании (застройщика) в случае привлечения денег дольщиков с нарушением Запрета. Отсутствие прямой санкции за нарушение Запрета, на наш взгляд, будет способствовать тому, что строительные компании по-прежнему будут обходить Запрет Закона 2016 и привлекать деньги дольщиков иными способами.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке, читайте здесь.

Что думают застройщики о новом законе о долевом участии в жилищном строительстве

В ТОО «Лея», компании работающей на строительном рынке 25 лет, выступавшей как в роли заказчика, так и генподрядчика, положительно оценивают законодательные новшества.

— Что касается нового закона, — говорит начальник отдела продаж Асем Кожахметова, — то он конечно требователен к застройщикам, и будет закрыт рынок для недобросовестных строительных компаний, тем самым минимизируя риски дольщиков, обеспечивая защиту их законных прав и интересов. Да и многие недобросовестные застройщики уйдут с рынка.

Специалист считает, что при этом цены на первичное жилье за квадратный метр в связи с изменениями будут расти.

Другого мнения придерживается Наиля Каирбекова, директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области, члены которой участвовали в обсуждении закона на заседании Генеральной прокуратуры.

— При сегодняшнем подходе государства к решению проблем жилищного строительства, мы полагаем, повышения цен на квадратные метры из-за нововведений в законодательстве не будет, — считает глава ассоциации. — На ценах может отразиться общая ситуация на валютном рынке, да и экономическая ситуация, в целом.

Сегодня появились более жесткие и конкретные требования, которые должен соблюдать участник долевого строительства. Поэтому говорить о том, что в связи с принятием нового закона многие строители будут «уходить с рынка» не логично.

Руководитель региональной ассоциации застройщиков не думает, что многие строительные компании будут вынуждены уйти с рынка в связи с новым законом.

— Сегодня появились более жесткие и конкретные требования, которые должен соблюдать участник долевого строительства. Поэтому говорить о том, что в связи с принятием нового закона многие строители будут «уходить с рынка» не логично. Наоборот, застройщики будут более осмотрительны (да и дольщики тоже), им придется идти на определенный прописанный в законе алгоритм действий. Это поддержит честную конкуренцию и вытеснит недобросовестных бизнесменов. Думаю, что уходить будут те, кто должен уходить.

Более того, Наиля Каирбекова считает, что появилась надежда на улучшение положения в строительстве:

— Если раньше особого рвения к строительству жилья с участием потенциальных жильцов не было, то теперь у строительных компаний есть настрой на возведение как можно больше жилых домов. Сегодня есть возможность привлечь деньги банков второго уровня, которые также улучшили условия для застройщиков, и могут финансировать строительство на начальной стадии. Местный исполнительный орган, как один из участников, обеспечивает контроль за надлежащим оформлением и регистрацией договоров. Конечно, бизнес без извлечения прибыли — априори, быть не может, но и этот вопрос будет регулироваться. спросом на рынке и договором с участниками долевого строительства. Но пугать этот вопрос граждан не должен: высокая или низкая цена определяется классностью, комфортностью, местом расположения и другими факторами, кроме, естественно, качества.

В ассоциации застройщиков надеются, что новый закон, применяемый без искажений и перегибов, повлечет увеличение доли жилищного строительства, что, в свою очередь снимет напряженность в вопросах занятости населения, очередности на жилье и, в целом, улучшит социально-экономическую ситуацию в регионе.

Долевое строительство: перезагрузка

10 октября 2016 года вступает в силу новый Закон Республики Казахстан (далее – «РК») «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 апреля 2016 года № 486-V (далее – «Закон 2016»), который заменит одноименный закон от 7 июля 2006 года (далее – «Закон 2006»).

Что изменилось в Законе 2016 по сравнению с Законом 2006?

1. Участники отношений

Как и ранее, участниками отношений по долевому строительству жилого дома (жилого здания) (далее – «здание») остались (i) застройщик, (ii) подрядчик (генеральный подрядчик), (iii) дольщик, (iv) инжиниринговая компанияи (v) областной акимат (акимат гг. Алматы или Астаны) (далее – «Акимат»).

Изменили свои названия банк-агент на (vi) «банк второго уровня» (далее – «Банк») и проектная компания на (vii) «уполномоченная компания». Если ранее застройщик обязан был иметь более 50% долей участия в проектной компании, то согласно Закону 2016 застройщик должен обладать 100% акций (долей участия) в уполномоченной компании, учреждаемой специально для каждого проекта строительства. Такой компании запрещено заниматься иной коммерческой деятельностью, за исключением деятельности в специальных экономических зонах. (Отметим, в законодательство РК внесены изменения и с 10 октября 2016 года собственником незавершенного долевого жилищного строительства будет являться не подрядчик, а уполномоченная компания.)

Новым участником станет (viii) фонд гарантирования жилищного строительства (далее – «Фонд»). Предполагается, что Фонд будет создан на базе существующего АО «Казахстанский фонд гарантирования ипотечных кредитов» – дочерней компании АО «Национальный управляющий холдинг «Байтерек».

В дополнение отметим, что если ранее инжиниринговая компания осуществляла только технический надзор, то согласно Закону 2016 она осуществляет мониторинг за ходом строительства, целевым использованием средств, проверку объемов выполненных работ в пределах проектной стоимости, подтверждает акты выполненных работ и предоставляет ежемесячные отчеты о результатах мониторинга в Фонд, Банк или Акимат (в зависимости от способа организации долевого строительства).

2. Три способы привлечения денег дольщиков

При условии соответствия застройщика и уполномоченной компании определенным требованиям, указанных в приложении 1 к настоящей статье, Законом 2016 предусматриваются следующие способы привлечения денег.

Способ 1 – через проектное финансирование Банком. В данном случае финансирование строительства будет осуществлять Банк, к которому за соответствующим решением о готовности финансирования строительства здания на сумму, достаточную для завершения строительства, должен обратиться застройщик. В случае согласия Банка, он заключает договор с инжиниринговой компанией, а застройщик с уполномоченной компанией обращается в Акимат за разрешением на привлечение денег дольщиков. По получении такого разрешения, уполномоченная компания вправе привлекать деньги дольщиков на свой счет, открытый в Банке. До возведения каркаса здания Банк финансирует строительство за свой счет. После возведения каркаса, Банк вправе использовать привлеченные средства дольщиков.

Способ 2 – через Фонд. Застройщик и уполномоченная компания для осуществления строительства здания за счет привлечения средств дольщиков обращаются в Фонд с заявкой о заключении договора о предоставлении гарантии (далее – «Договор гарантии»). Фонд рассматривает заявку согласно порядку рассмотрения документов по проекту строительства здания для заключения Договора гарантии, утвержденному уполномоченным органом и размещенному на интернет-ресурсе Фонда.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика и уполномоченной компании по Договору гарантии Фонд заключает:

(i) с уполномоченной компанией договор залога земельного участка вместе с объектом незавершенного строительства, и

(ii) с застройщиком – договор залога голосующих акций (долей участия в уставном капитале) уполномоченной компании.

Для исполнения Фондом обязательств по Договору гарантии Фонд заключает с застройщиком договор доверительного управления голосующими акциями (долями участия в уставном капитале) уполномоченной компании с отлагательным условием. Такой договор вступает в силу в случае наступления гарантийного случая в виде наступления ситуации, в которой по какой бы то ни было причине уполномоченная компания (застройщик) не может завершить строительство.

Заключенный Договор гарантии является основанием для заключения уполномоченной компанией договоров о долевом участии в жилищном строительстве с дольщиками (далее – «Договор участия») и привлечения денег дольщиков.

Способ 3 – после возведения каркаса здания. По оценкам специалистов, стоимость возведения каркаса здания составляет от 45% до 60% от стоимости строительства, не включая затраты на проектно-сметную документацию и стоимость земельного участка. Соответственно, данный способ практически осуществим только для крупных строительных компаний. Данный способ предусматривает, что застройщик, имеющий уже возведенный каркас здания, совместно с уполномоченной компанией получает разрешение на привлечение денег дольщиков в Акимате. После получения такого разрешения, уполномоченная компания имеет право привлекать средства дольщиков для дальнейшего строительства.

3. Запрет на привлечение средств дольщиков иными способами

В отличие от Закона 2006, Закон 2016 устанавливает прямой запрет на привлечение денег дольщиков для строительства зданий иными способами (далее – «Запрет»). В случаях привлечения денег дольщиков иными способами, такие сделки признаются недействительными.

То есть, теоретически, законодатель хочет пресечь общераспространенную практику, когда строительные компании, чтобы избежать необходимости заключения типового Договора участия[1], который, среди прочего, устанавливает неустойку равную 0,1% от стоимости договора за каждый день просрочки со стороны застройщика, заключают с покупателями (по сути – с дольщиками) другие договоры (предварительный договор, договор инвестиций и т.д.).

На практике наиболее распространенным является предварительный договор. По такому договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Иными словами, в будущем, когда уполномоченная компания (застройщик) достроит, введет в эксплуатацию и зарегистрирует здание, стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи соответствующей доли здания.

При этом обычно большая или вся часть стоимости квартиры подлежит оплате со стороны покупателя сразу, при заключении предварительного договора. Более того, такой договор устанавливает минимальную ответственность продавца и заказчика перед покупателем за срыв сроков сдачи объекта в эксплуатацию (например, пеня за каждую неделю просрочки 0,01%, но не более 2% от стоимости квартиры).

Помимо Закона 2016, с 10 октября 2016 года вступают в силу поправки в статью 320[2] КоАП РК, согласно которым:

«(i) Нарушение застройщиком, уполномоченной компанией требований Закона 2016, в том числе (ii) к содержанию информации, подлежащей раскрытию, а также (iii) порядку ее распространения, либо (iv) распространение застройщиком, уполномоченной компанией неточной, неполной или недостоверной информации влечет штраф на юридических лиц в размере 300 МРП (636,300 тенге в 2016 году)».

Как видно из вышеуказанной статьи законодатель, к сожалению, не прописал прямую ответственность (как указано в подпунктах (ii)-(iv) выше) за нарушение Запрета, например, путем привлечения денег посредством заключения предварительных договоров. Существует неопределенность в части того, возможно ли привлечь застройщика или уполномоченную компания к ответственности за нарушение ею Запрета. Если правоприменительная практика сложится таким образом, что нарушение Запрета не повлечет ответственность по статью 320 КоАП РК, то теоретически строительные компании не будут никак мотивированы на соблюдение Запрета. На момент написания данной статьи, единственной имеющейся законодательной мерой воздействия является возможность заинтересованной стороны или прокурора признать подобные предварительные договоры недействительными в судебном порядке, что явно не в интересах добросовестных дольщиков.

Отметим, что в российском законодательстве[3] установлена прямая санкция за нарушение аналогичного по сути Запрета (привлечение денег граждан до введения здания в эксплуатацию в нарушение требований применимого закона), то есть нарушение российской строительной компанией российского Запрета, влечет наложение штрафа на должностные лиц в размере до 50,000 рублей (около 250 тыс. тенге) и на юридические лица – до 1,000,000 рублей (около 5 млн. тенге). При этом специально указано, что такая ответственность возникает в отношении каждого отдельного случая неправомерного привлечения денег граждан.

Как видим, российское законодательство гораздо лучше мотивирует строительные компании на соблюдение норм законодательства об участии в долевом строительстве. Мы считаем, что аналогичную по смыслу норму, прямо устанавливающую существенную ответственность уполномоченной компании (застройщика) за каждый случай привлечения денег дольщиков до введения здания в эксплуатацию в нарушение Запрета следует ввести и в КоАП РК.

Требования к застройщику и к уполномоченной компании (по каждому Способу) указаны в приложении 1 к настоящей статье.

4. Защита дольщиков посредством Способов

По Закону 2016 все три Способа, указанные в разделе 2 настоящей статьи, играют роль дополнительной защиты прав дольщиков, т.е. Банк или Фонд сыграют роль «подушки безопасности» для дольщиков в случае банкротства или иной причины, по которой уполномоченная компания (застройщик) не сможет завершить строительство.

Фонд для защиты дольщиков будет осуществлять следующие мероприятия:

1) уведомляет о наступлении гарантийного случая уполномоченный орган, Акимат и дольщиков;

2) принимает решение о замене застройщика путем расторжения действующего договора строительного подряда и заключения договора с другим застройщиком;

3) финансирует завершение строительства здания за счет средств Фонда на условиях их платности, срочности и возвратности при недостаточности собственных средств уполномоченной компании (застройщика);

4) осуществляет дальнейший мониторинг за ходом завершения строительства здания, приемки его в эксплуатацию и передачи дольщикам долей в здании.

При привлечении денег дольщиков способом через Банк уполномоченная компания должна иметь на праве собственности (i) земельный участок или (ii) участок во временном землепользовании (далее – «Имущество»), данное имущество не должно иметь никаких обременений, за исключением обременений (залога) со стороны Банка, который будет финансировать строительство.

Банк в свою очередь после заключения договора будет являться доверенным лицом дольщиков при обращении взыскания на заложенное Имущество и его реализации.

Имущество считается находящимся в залоге у дольщиков с момента учета (регистрации) Договора участия в Акимате.

Банк вправе принять решение о реализации заложенного Имущества. Вырученные деньги от реализации заложенного имущества направляются на удовлетворение требований (i) дольщиков, предъявивших требование о возврате денег и (ii) Банка. При недостатке вырученных денег, разница после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное Имущество и его реализацией, распределяется между дольщиками и Банком пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

Право залога прекращается с момента передачи уполномоченной компанией дольщику доли в здании.

Деньги, причитающиеся дольщикам, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное Имущество, направляются на счет банковского вклада согласно условиям Договора участия.

[1]Типовой договор утвержден приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 3 декабря 2014 года № 123.

[2] Статья 320 (Нарушение требований законодательного акта Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве и в сфере жилищных отношений) КоАП РК.

[3] Статья 14.28 (Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости) КоАП РФ.

Юридическая фирма «GRATA International»

Смотрите еще:

  • Какая статья за кражу в магазине Воровство в магазине: особенности преступления и меры наказания Чего сейчас только нет в магазине! Были бы деньги. Обилие всевозможных товаров на полках гипермаркетов и бутиков и отсутствие денег на их покупку провоцируют некоторых […]
  • Статья 61 гражданского процессуального кодекса рф Статья 61 гражданского процессуального кодекса рф Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ Защита прав […]
  • Подаю на развод беременная Развод во время беременности по инициативе жены или мужа Время чтения: 9 минут Семейный кодекс защищает интересы беременной женщины, устанавливая ограничения в выборе момента расторжения брака для мужа. Ст. 17 СК РФ запрещает мужчине […]
  • Займ под материнский капитал калининград Как оформить займ под залог материнского капитала? Займ под материнский капитал (МК) – это уникальная возможность для молодых родителей приобрести или построить новое жилье. Финансовые учреждения предоставляют кредит исключительно на […]
  • Выплаты в связи с беременностью и родами 2018 Максимальная сумма декретных выплат в 2018 году Трудоустроенные беременные женщины могут воспользоваться своим правом на получение выплаты в связи с беременностью и предстоящими родами. Для этого надо передать в бухгалтерию по месту […]
  • Как найти задолженности судебных приставов Проверить задолженность у судебных приставов (ФССП) через интернет Просроченный кредит, неоплаченный вовремя штраф, коммунальная услуга или иной платеж дают полное право судебным приставам возбудить в отношении Вас исполнительное […]
admin

Обсуждение закрыто.