Оформление земельного участка под объектом недвижимости

Оформление земельного участка под объектом недвижимости

Оглавление:

Земельное Право

Какие права на земельный участок приобретает лицо с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение?

В соответствии со ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, лицо, к которому оно переходит, приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с Правилами об установлении норм предоставления земельных участков.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Гражданским кодексом РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК РФ устанавливает, что размер участка, переходящего приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником как недвижимости, так и земельного участка, т.е. если продавцом здания является собственник земли. При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок при продаже недвижимого имущества, т.е. при заключении договора купли-продажи. Так, согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При применении норм законодательства о переходе прав на земельный участок в связи с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение следует иметь в виду и положения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 (п. 13 и др.), который исходит из того, что покупатель здания, строения, сооружения вправе, согласно указанным нормам, требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Новая редакция Земельного кодекса с 1 марта 2015 года

Наличие в собственности земельного участка – большое подспорье для любого бизнеса, а иногда и необходимость для ведения конкретного вида деятельности.

Допустим, у Вас уже есть объект недвижимости в собственности, а земельный участок – в аренде или не оформлен никак. Как выкупить землю под Вашим объектом, кто и на каких условиях может это сделать?

На сегодняшний день собственники зданий или сооружений, расположенных на земельном участке, могут приобрести в собственность такой земельный участок без торгов. Более того, у собственника объекта недвижимости есть исключительное право на приобретение этого земельного участка (ст. 36 Земельного кодекса РФ — ЗК РФ). Это означает, что никто другой, кроме собственника объекта недвижимости, не имеет права выкупать или приобретать на ином праве земельный участок, занятый постройкой.

Но с 01 марта 2015 года в связи с обширными изменениями, внесенными в Земельный кодекс РФ законом N 171-ФЗ от 23.06.2014, статья 36 ЗК РФ утрачивает силу.

Стоит ли беспокоиться собственникам объектов недвижимости, не успевших реализовать свое исключительное право на приобретение земельного участка? Как нужно будет действовать после 01.03.2015 года и кто будет иметь право на приватизацию земли?

Рассмотрим изменения в Земельный кодекс подробнее.

Кто будет вправе приобрести участок в собственность в порядке приватизации?

Новая редакция Земельного Кодекса, как и ранее, устанавливает, что в порядке приватизации без проведения торгов вправе приобрести в собственность земельные участки собственники зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках, а также те юридические лица, которым земельный участок предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования.

Вместо статьи 36 ЗК РФ законодатель вводит целый комплекс норм, регулирующих подобные ситуации. Так, статья 39.20 ЗК РФ воспроизводит уже известную нам формулу: исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В порядке приватизации вправе приобрести в собственность земельные участки собственники зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Однако если на одном земельном участке находится несколько объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности разным лицам, а раздел земельного участка невозможен – приобрести в собственность участок можно только по согласию всех сособственников. Причем заявление подается такими лицами совместно.

Если на земельном участке расположено несколько объектов, принадлежащих разным лицам на разных правах (одному на праве бессрочного пользования, другому на праве собственности и т.д.), или же здание, в котором помещения принадлежат разным лицам на разных правах, – приобрести участок в собственность невозможно. Единственный вариант – заключить договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

По какой цене собственник объекта недвижимости может выкупить земельный участок?

Выкупная цена регламентируется правовыми актами правительства РФ, органами власти субъекта РФ или органами местного самоуправления. Однако в любом случае выкупная цена земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость.

На территории Кемеровской области действует областной закон №10-ОЗ от 07.02.2013 г., в соответствии с которым физические и юридические лица – собственники зданий и сооружений могут выкупить земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъекта РФ, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, по цене 100 % от кадастровой стоимости участка.

Но также существуют возможности приобретения земли по более низкой ставке. Этим правом могут воспользоваться, например, граждане – в отношении индивидуальных жилых домов, дачных и садовых домов, гаражей, а кроме того, и юридические лица, если ранее участок предоставлялся им на праве бессрочного пользования, а до 1 июля 2012 года они переоформили его на право аренды.

В какие органы необходимо обращаться с заявлением о предоставлении земельного участка?

Подразделения Росимущества сдают в аренду и предоставляют в собственность земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации. Органы власти субъекта РФ распоряжаются земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации (в Кемеровской области – комитет по управлению госимуществом). Органы местного самоуправления – земельными участками, находящимися в собственности муниципальных образований. Полномочия указанных органов не меняются после 01.03.2015 года.

Существуют земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Но существуют «земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», — их большинство. Это значит, что земельный участок не отвечает критериям отнесения его к собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, а специального акта о разграничении собственности не издавалось.

После 1 марта 2015 года меняются полномочия органов по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. По общему правилу, предоставлять такие участки в собственность или аренду будут органы местного самоуправления городского округа или поселения. А если земельный участок расположен на территории населенного пункта, в котором правила землепользования и застройки не утверждены, – органы муниципального района. Указанные изменения не касаются положения дел в городе Кемерово: полномочия по распоряжению данной категорией земельных участков будет у областного комитета по управлению госимуществом, как и в настоящий момент.

Какие проблемы с выкупом земли могут возникнуть?

  • Ситуация №1. Распространенная ошибка, возникающая в процессе приватизации земли, — направление документов на приобретение земельного участка в орган, который не вправе распоряжаться таким земельным участком.

Так, организация — собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, обратилось в Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (КУГИ) за предоставлением данного земельного участка в порядке приватизации. И уже только после подачи заявления в КУГИ выяснилось, что в Едином госреестре прав было зарегистрировано право собственности Российской Федерации на спорный участок. Как следствие – в выкупе было отказано с разъяснением права на обращение в Росимущество.

В настоящее время организация защищает свои права на льготный выкуп (действовал до 01 июля 2012 года) в суде.

Ситуация №2. В другом случае собственник объекта недвижимости (ООО) подал заявление на выкуп земельного участка в надлежащий орган, однако КУГИ необоснованно отказал в предоставлении участка в связи с тем, что его границы подлежали уточнению. Необходимо отметить, что эти замечания не являлись неустранимыми препятствиями для рассмотрения заявления Общества. К тому же общество параллельно вело работы по межеванию участка.

Адвокаты КА «Юрпроект» сопровождали данный спор в арбитражных судах (дело № А27-4786/2014). В итоге Арбитражный суд Кемеровской области обязал КУГИ устранить нарушения закона и рассмотреть по существу заявление о предоставлении земельного участка Обществу в собственность.

Также на практике существуют ситуации, когда уполномоченные органы не учитывают имеющиеся у заинтересованного лица льготы на приобретение земельного участка (ситуация №3), требуют уменьшить площадь требуемого заявителю участка (ситуация №4), отказывают по иным основаниям – зачастую, необоснованно.

В таких случаях квалифицированная правовая помощь по взаимодействию с органами власти и сопровождению процедуры выкупа земельного участка (а при необходимости — по обжалованию незаконных действий чиновников в прокуратуру или суд) – действительнопозволяет решить проблему с оформлением прав на землю в разумные сроки и с минимальными трудностями.

Оформление земли под зданиями

Содружество Земельных Юристов – юридическая компания с многолетним опытом работы, оказывающая свои услуги на основании высокой компетентности и знаний, накопленных в результате большого числа реализованных проектов и успешной земельной практики.

Эффективному решению вопросов любой сложности, касающихся земельных правоотношений, способствует узконаправленный профиль наших сотрудников, занимающихся исключительно вопросами земли, недвижимости и инвестиций, что главным образом отличает Содружество от иных многопрофильных юридических компаний.

Из большого числа оказываемых услуг относительно вопросов недвижимости следует отметить один из самых актуальных вопросов – оформление земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями.

Зачем необходима помощь юристов при оформлении земельных участков под зданиями?

Юристы Содружества предлагают свою помощь в решении вопроса по оформлению прав на землю под зданиями с минимизацией для Клиентов возможных рисков и временных затрат для получения нужного результата.

Вопросы, касающиеся земельных правоотношений, требуют участия компетентного и опытного юриста, способного оценить все возможные последствия и найти наиболее приемлемые для Клиента способы для надлежащего оформления земли под зданиями.

В чем риск иметь неоформленную землю под зданием?

Нередко во избежание повышенного налогообложения или высоких арендных платежей за землю собственники зданий не оформляют земельные правоотношения на протяжении долгих лет. Однако в силу действующего законодательства использование земли в Российской Федерации является платным. И, не оформляя соответствующие правоотношения (договор аренды или право собственности), собственники зданий рискуют быть привлеченными к административной ответственности в виде административных штрафов, исчисляемых от кадастровой стоимости такого земельного участка.

Зачастую процесс оформления земли (начиная с получения кадастрового паспорта, заканчивая регистрацией договора аренды или перехода права собственности) занимает очень много времени и сил у тех, кто пытается решить данный вопрос самостоятельно, не прибегая к помощи юристов.

Именно поэтому мы считаем, что оформлением земли под объектами недвижимости должны заниматься профессионалы с многолетним опытом.

Возникновение необходимости оформить земельные участки под зданиями

Как показывает практика, Клиенты обращаются к Юристам в большинстве случаев лишь при возникновении сложностей с решением данного вопроса Клиенты обращаются к юристам, когда оформление земли под зданием зашло в тупик, и решение данной проблемы требует больше времени и усилий, чем при работе с самого начала. Очень важно на стадии обращения в уполномоченные органы за оформлением земли оценить вероятность возникновения рисков и способы их предотвращения. Поэтому мы рекомендуем своим Клиентам при возникновении необходимости оформления земли под зданиями доверить эту задачу опытным юристам и консультантам.

Этапы оформления земельного участка под зданием.

Процедура оформления земельного участка в аренду под зданием либо в собственность в среднем занимает около 4-5 месяцев и состоит из следующих этапов:

    Формирование земельного участка (получение распорядительного акта об утверждении схемы расположения земельного участка).

На формировании участка очень важно учесть эксплуатационные особенности объектов, находящихся на этом земельном участке, которые на этой стадии могут иметь значение относительно необходимой для такой эксплуатации площади земельного участка под зданием.

На этом этапе также можно столкнуться с проблемой наложения границ оформляемого земельного участка на границы смежных земельных участков, в частности на земли улично-дорожной сети (УДС), устранение которого на практике достаточно проблематично.

  • Государственный кадастровый учет земельного участка и объекта недвижимости;
  • Предоставление земельного участка под зданием на праве аренды (заключение договора аренды) либо на праве собственности (заключение договора купли-продажи).

    При получении проекта договора аренды либо купли-продажи особое внимание нужно уделять условиям указанных договоров (цель предоставления, арендная плата (выкупная стоимость) и др.).

  • Государственная регистрация договора аренды или перехода права собственности на земельный участок.
  • Ваш оформленный земельный участок – результат нашей работы.

    Обратившись в Содружество, Клиенты получают от наших Юристов квалифицированную помощь в обеспечении реализации права по надлежащему оформлению земельного участка под зданием на законных условиях, в границах и площади, необходимых для нормальной эксплуатации объектов, находящихся на таком земельном участке, собственниками таких объектов.

    НЕДВИЖИМОСТЬ, ПОРЯДОК И ПРАВИЛА ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК, ВСТУПЛЕНИЯ В НАСЛЕДСТВО, СХЕМА РЕГИСТРАЦИИ И ДРУГИЕ ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С ОФОРМЛЕНИЕМ ПРАВА НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОЙ СОБСТВЕННОСТИ

    Сайт касается различного рода ГОРОДСКОЙ и ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (КВАРТИРЫ, ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ и СТРОЕНИЯ, НЕЖИЛЫЕ ОБЪЕКТЫ), предназначен для физических и юридических лиц, кому предстоит заниматься оформлением и регистрацией документов
    САМОСТОЯТЕЛЬНО или при помощи СПЕЦИАЛИСТА, действующего в районе расположения Вашего объекта.

    Информация на сайте поможет понять логику и суть процессов оформления и регистрации объектов городской и загородной недвижимости при выполнении разных задач (проведение сделок: купля-продажа, дарение, мена, вступление в наследство, раздел объекта загородной недвижимости и.т.п.) и поможет составить план действий для реализации Вашей задачи.

    Кроме необходимой информации, возможности получить помощь специалиста на месте (за адекватные проведенной работе деньги), тут можно получить бесплатную консультацию, бесплатную экспертизу документов / полный список возможностей смотри на Карте услуг.

    В любом случае, независимо от Вашего желания решать задачу своими силами или при помощи нанятого специалиста, действовать придется по приведенной ниже схеме.

    ОБЩАЯ СХЕМА ДЕЙСТВИЙ / с чего начать …

    Начинать нужно с оценки состояния имеющихся на руках документов, т.е. провести экспертизу документов и состояния Вашего права собственности на объект недвижимости, по результатам которой уже можно будет определить возможные варианты реализации задуманного.

    Далее следует подготовка документов и приведение права собственности на объект в состояние готовности к сделке.

    После готовности правоустанавливающих документов можно совершать сделку, для чего потребуется составление оформляющих сделку документов (договор, передаточный акт, договор о намерениях, денежная расписка), а также сбор и подготовка сопровождающих сделку документов, справок, выписок и разрешений, подтверждающих отсутствие долгов, запретов, арестов и других обременений по объекту.

    Собрав весь пакет документов, совершив сделку, подписав договор, произведя расчет, сторонам останется выполнить заключительную часть любой задачи, это регистрация сделки и перехода права собственности на объект недвижимости.

    Схема действий не так сложна, но для человека неискушенного в вопросах оформления и регистрации загородной недвижимости, может, не совсем понятна. Чтобы прояснить возможные возникающие вопросы надо ознакомиться с предложенными на сайте материалами.

    В конце этой страницы, приведенный выше порядок действий показан в виде схемы с возможными вариантами развития событий в зависимости от принятых Вами решений, к тому моменту суть происходящего при оформлении и регистрации недвижимости станет Вам понятна.

    Информация специально подается для Вас как для новичка, по принципу постепенного погружения в тему, с основных понятий и терминов до конкретной пошаговой инструкции.

    Обычно вопрос оформления и регистрации недвижимости возникает при смене собственника объекта, например: предстоит сделка купли-продажи недвижимости, дарение, мена, вступление в наследство, хотя нередки случаи, когда никаких сделок в планах нет, а люди просто оформляют свои собственные права на построенные, но незарегистрированные до сих пор строения.

    ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, РЕГИСТРАЦИЯ И ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ

    Чтобы распоряжаться недвижимостью надо быть собственником, т.е. иметь ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

    ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ, который являет собой ОСНОВАНИЕ получения Вами права собственности на недвижимость, обосновывает и удостоверяет получение права собственности.

    Существует немало правоустанавливающих документов, являющихся основанием получения права собственности на объекты недвижимости.

    Какой конкретно правоустанавливающий документ должен быть у Вас, зависит от того, как (или вследствие чего) вы получили данную недвижимость в собственность.

    Земельный участок мог быть выделен в собственность местной администрацией, мог быть куплен, получен по наследству, получен в качестве подарка, в результате мены и т.д.

    В зависимости от этого у Вас должен быть соответствующий правоустанавливающий документ, это может быть:

    • постановление / решение главы местной администрации о предоставлении участка;
    • договор (купли-продажи, дарения, мены), по которому Вы стали собственником участка;
    • свидетельство о праве на наследство;
    • решение суда.

    Правоустанавливающим документом на строения, являющимся основанием получения права собственности, может быть:

    • декларация;
    • договор (купли-продажи, дарения, мены, ренты), по которому Вы стали собственником участка;
    • свидетельство о праве на наследство;
    • решение суда.

    Наличие одного правоустанавливающего документа – основания получения права собственности – недостаточно. Право собственности на недвижимость должно быть ЗАРЕГИСТРИРОВАНО (в государственных органах, специально для этого предназначенных) и оформлено соответствующим СВИДЕТЕЛЬСТВОМ.

    В случае если регистрация приобретенного права собственности не проводилась, Вы не являетесь собственником юридически.

    Другими словами, имеющийся у Вас правоустанавливающий документ с незарегистрированным правом собственности не дает Вам возможности воспользоваться этим правом и распорядиться своим объектом — совершить сделку, подарить, и пр.

    Пример для наглядности: Вы – покупатель, право собственности получили на основании договора купли–продажи. Или Вы – наследник, получивший право собственности на наследуемый объект на основании свидетельства о праве на наследство. Далее Вы никаких действий не предпринимали и приобретенное Вами право в регистрирующих органах не регистрировалось.

    В такой ситуации, чтобы получить возможность распоряжаться своей собственностью, сначала нужно пройти регистрацию и получить свидетельство о государственной регистрации права собственности.

    Промежуточный итог: чтобы собственник мог совершить любое действие с объектом недвижимости, он должен иметь ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ – основание, обосновывающее приобретение им (собственником) права собственности и СВИДЕТЕЛЬСТВО, подтверждающее регистрацию этого права.

    ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ / СВИДЕТЕЛЬСТВО О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

    До 1998 года объекты загородной недвижимости регистрировались: строения в БТИ, земля в Земельных комитетах (Райкомзем).

    С февраля 1998 г. законодательно введена обязательная ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА собственности на объекты недвижимого имущества.

    Все объекты недвижимости: и земля, и постройки регистрируются теперь в одной организации — в РЕГИСТРАЦИОННОЙ СЛУЖБЕ, о чем выдается СВИДЕТЕЛЬСТВО О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА.

    После слияния Регистрационной службы с Роснедвижимостью (о ней чуть ниже), объединенная организация называется РОСРЕЕСТР, полное название – «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии».

    Так как при свершившимся объединении не было объединено в одном окне разрешение вопросов, которыми занимались эти организации, а работники сидят на прежних местах под прежними вывесками, в описательной части названия организаций остаются тоже прежними. Люди также пользуются привычными названиями «Регистрационная служба» и «Роснедвижимость».

    Отклонился от основной темы для того, чтобы вдруг прозвучавшее «Росреестр» не запутало Вас и не ввело в ступор.

    Документы, датируемые до февраля 1998 года, свидетельствующие о регистрации права, не теряют своей силы.

    Регистрацию права собственности на земельный участок , полученного по одному из правоустанавливающих документов, подтверждает либо Свидетельство о праве собственности на землю — документ старого образца, либо современный документ – Свидетельство о государственной регистрации права.

    Подтверждением регистрации права собственности на строения может быть: регистрирующий документ Бюро технической инвентаризации (далее БТИ) , регистрирующий штамп БТИ на правоустанавливающем документе, или современный документ — Свидетельство о государственной регистрации права.

    Итак, еще раз повторим логику процесса оформления и регистрации недвижимости: право собственности на объект приобретатель получает по правоустанавливающему документу, а собственником юридически становится только после регистрации полученных прав.

    Оформленный договор по сделке, свидетельство о праве на наследство — это только правоустанавливающие документы для приобретателя, по которому он получает права собственности на отчуждаемый по договору объект. А чтобы приобретатель стал собственником надо полученное право собственности зарегистрировать в регистрационной службе и получить документ – Свидетельство о государственной регистрации права.

    Как Вы догадываетесь, это еще не все документы, которые придется оформлять в процессе регистрации объекта загородной недвижимости в собственность и в ходе оформления сделок с недвижимостью.

    СОСТАВ ПАКЕТА ДОКУМЕНТОВ НА ЗАГОРОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ В СОБСТВЕННОСТЬ, ДЛЯ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ, ВСТУПЛЕНИЯ В НАСЛЕДСТВО И ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

    Конечная цель при любом варианте перехода права собственности – это государственная регистрация права приобретателя. Для проведения государственной регистрации должен быть оформлен и предоставлен в регистрационную службу ряд документов состоящий из документов на землю, на строения и, в случае предстоящей смены собственника недвижимости, документов по сделке или по вступлению в наследство.

    Схема оформления выглядит очень просто:

    1. оформление документов на земельный участок;
    2. оформление документов на строения;
    3. оформление документов по смене собственника, например, договор купли-продажи или право на наследство.

    После подготовки всех документов, совершения сделки или вступления в наследство необходима государственная регистрация права собственности (перехода права) .

    Если смена собственника не является Вашей задачей — например, Вы оформляете свои собственные, возведенные на своем участке, строения, в схеме реализации Вашей задачи не будет смены собственника.

    Ситуация довольно типична: была выделена и соответственно зарегистрирована земля, а возведенные на ней постройки документально не оформлялись и права собственности на них не регистрировались. Так как проживанию в таких неоформленных строениях никто не препятствует, то желание что-то ещё оформлять и регистрировать возникает очень редко.

    Схема процесса подготовки документов к регистрации права собственности, когда Вы оформляете свой объект недвижимости (строения) на себя, будет выглядеть еще проще:

    1. оформление документов на земельный участок;
    2. оформление документов на строения.

    Теперь — основные документы, оформляемые в процессе сделки, вступления в наследство или регистрации собственности.

    Документы на земельный участок:

    • кадастровый паспорт на земельный участок;

    Документы на строения:

    • кадастровый паспорт на строение /не путать с кадастровым паспортом на землю;
    • технический паспорт на строение;

    Эти документы оформляются на каждое строение, возведенное на земельном участке.

    Документы, служащие основанием получения права собственности на недвижимость.

    В зависимости от ситуации это может быть:

    • архивная выписка из постановления (решения) главы администрации о выделении земли;
    • договор купли – продажи недвижимости;
    • договор дарения недвижимости;
    • договор мены недвижимости;
    • свидетельство о праве на наследство.

    Наконец переходим к деталям: как и где оформить названные выше документы.

    ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ НА ЗЕМЛЮ / КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

    Кадастровый паспорт на земельный участок заказывается в Кадастровой палате Росреестра (ранее Роснедвижимость).

    Если участок земли не взят на учет органами кадастрового учета, то Кадастровый паспорт на землю получают только с постановкой участка на кадастровый учет, для чего надо представить следующие документы:

      свидетельство о праве собственности на земельный участок — это свидетельство регистрации права собственности в Земельном комитете —

    логичнее было бы в первую очередь в этом списке назвать документ — основание получения права собственности, а во вторую очередь документ, свидетельствующий о регистрации полученного права. Однако свидетельство на землю чаще всего бывает единственным, имеющимся на руках у собственника, документом.

    Основание же получения права собственности указывается в свидетельстве о праве собственности на земельный участок.

      документ, являющийся основанием получения права собственности на землю (правоустанавливающий документ) —

      чаще всего земля выделялась на основании постановления главы местной администрации о выделении земельного участка, выписку из которого придется заказывать в Архиве, реквизиты постановления указаны в свидетельстве на землю.

      Если земельный участок перешел Вам в собственность в результате сделки купли-продажи, дарения, мены, вступления в наследство, то основанием получения права собственности будет соответственно договор купли-продажи, мены, дарения, или свидетельство о праве на наследство.

    Кадастровый паспорт, полученный без межевания земельного участка, не имеет никаких ограничений ни для оформления сделок у нотариуса, ни для последующей госрегистрации.

    Кадастровый паспорт на земельный участок, полученный без проведения межевания, называется «КАДАСТРОВЫЙ ПАСПОРТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА форма В.1» (выписка из государственного кадастра недвижимости) или, как часто называют: Кадастровая выписка, Форма В.1.

    Подробнее о Межевании (что, как и насколько необходимо) смотрите на соответствующей странице .

    Кадастровый паспорт уже учтенного участка получить проще, надо знать кадастровый или условный номер участка земли, иногда нужен адрес.

    ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТОВ НА СТРОЕНИЯ / КАДАСТРОВЫЙ И ТЕХНИЧЕСКИЙ ПАСПОРТ

    Перед оформлением продажи или другим видом отчуждения недвижимости, постройки должны быть зарегистрированы. Напомню, что современный документ, свидетельствующий о регистрации строения — это оформленное в Регистрационной службе Свидетельство о государственной регистрации права.

    Если постройки не зарегистрированы, то в БТИ на каждую постройку заказывают:

    • кадастровый паспорт;
    • технический паспорт;
    • извлечение из Технического паспорта (для совершения сделки у нотариуса).

    Кадастровые и Технические паспорта оформляются после проведения технической инвентаризации объекта недвижимости.

    Эта работа проводится специалистами БТИ, которые на месте производят все необходимые замеры, при этом Ваша задача встретить и обеспечить беспрепятственный доступ специалиста БТИ к объекту.

    Если постройки зарегистрированы после февраля 1998 года (имеется свидетельство о государственной регистрации), то в БТИ надо будет обращаться только в случае оформления сделки через нотариуса, которому придется представить Извлечение из технического паспорта.

    В случае, когда постройки были зарегистрированы до февраля 1998 года, в БТИ надо заказывать кадастровый и технический паспорт и, несмотря на то, что техническая инвентаризация Вашего объекта в свое время уже проводилась, БТИ скорее всего потребует проходить инвентаризацию заново.

    Если земельный участок Вашего объекта недвижимости выделялся не под садоводство, а например, под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), то проходить повторно техническую инвентаризацию придется обязательно.

    Для объекта загородной недвижимости, земля которого выделена под садоводство, существует упрощенный вариант регистрации строений, предусмотренный так называемой Дачной амнистией, когда не требуется обращение в БТИ и прохождение технической инвентаризации.

    ДАЧНАЯ АМНИСТИЯ

    Дачная амнистия упрощает способ регистрации строений на землях, предназначенных для садоводства, что позволяет миновать БТИ, техническую инвентаризацию и дает возможность зарегистрировать постройки очень простым Заявительным /Декларативным методом.

    В регистрационной службе Вы собственноручно заполняете бланк Декларации, где указываете Кадастровый номер земельного участка и общую площадь постройки (измеряете сами).

    Выигрышная сторона этого упрощения очевидна — это сэкономленное время и деньги, но не все так однозначно. Сделку с зарегистрированной декларативным методом недвижимостью не будет оформлять нотариус.

    Следовательно, регистрация построек декларативным методом /Дачная амнистия/ может быть чревата отказом Покупателя от Вашего объекта в пользу аналогичного, но с оформлением сделки через нотариуса. Выбор за Вами…

    Напоминаю, что этот выбор доступен только для владельцев земли, выделенной под садоводство.

    Когда документы на земельный участок и на постройки готовы, можно приступать к оформлению сделки с недвижимостью.

    ОФОРМЛЕНИЕ СДЕЛКИ С ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

    Наступил момент решать, где и как оформлять сделку.

    В отличие от оформления наследства, которое возможно только через нотариуса, сделка (договор купли-продажи, дарения или мены) может оформляться как через нотариуса, так и без него.

    Юридически собственником приобретатель станет, как уже известно, только после государственной регистрации перехода права собственности, оформленного в договоре.

    Нотариальное же оформление договора для госрегистрации необязательно,поскольку пройти её можно с договором, составленным в простой письменной форме, что так и называется: «Простая письменная форма (ППФ)».

    Договор, оформленный через нотариуса, не имеет для государственной регистрации никаких преимуществ по отношению к договору, составленному в ППФ.

    Что необходимо знать для составления договора в простой письменной форме, требования к содержанию и образцы договоров Вы найдете на этой странице.

    Отказ от нотариального оформления договора экономит деньги, но для покупателя сделка, проведенная через нотариуса, может показаться более безопасной в финансовом отношении, а поэтому более предпочтительной. Имеется в виду, что документальное подтверждение передачи денег продавцу при оформлении сделки у нотариуса выглядит всегда более убедительно, чем при оформлении простой расписки в получении продавцом денег.

    Для оформления сделки у нотариуса кроме правоустанавливающих и договорных документов надо подготовить еще сопровождающие справки, выписки и разрешения, подтверждающие отсутствие долгов, запретов, арестов и других обременений по объекту:

    • справка из местной налоговой инспекции об отсутствии долгов;
    • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка ЕГРП) – заказывается в регистрационной службе;
    • согласие супруга/супруги на сделку, оформленное нотариально.

    Еще для совершения сделки придется заказать в БТИ Извлечение из Технического паспорта;

    Срок действия этих документов довольно короток и чтобы ни один из них не превысил срок годности до заключения сделки действовать на этом этапе надо особенно оперативно. Работу, на этапе совершения сделки, целесообразно проводить при помощи местного специалиста. Он подготовит и быстро соберет нужные документы и выполнит организационные мероприятия. Стоимость и состав работ по сопровождению сделки можно узнать здесь.

    Если сопровождающие сделку выписки и справки для нотариального оформления договора Вы решили собирать сами, то Вам предстоит выбор нотариуса.

    Это довольно важная задача, так как порядок ценообразования за нотариальные услуги у каждого нотариуса свой. Разница в итоговой стоимости нотариальных услуг может быть достаточно ощутима.

    Порядок ценообразования нотариальных услуг можно посмотреть здесь.

    Тут рассказано о двух возможностях, двух принципиально разных вариантах проведения сделки: один вариант — проведение сделки с нотариусом, другой — без него (в простой письменной форме). Более полная картина относительно порядка проведения сделки представлена на соответствующей странице.

    После совершения сделки к документам на землю и постройки Вы добавили документ, обосновывающий переход права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к приобретателю — оформленный / заключенный договор. Для приобретателя этот документ, после совершения сделки, является основанием получения им права собственности, которое осталось зарегистрировать.

    ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
    НА НЕДВИЖИМОСТЬ

    Госрегистрация права собственности на недвижимое имущество происходит в Регистрационной службе на основании прав собственности отчуждателя на землю и постройки (т.е. прав продавца, дарителя и т.д.) и на основании документов по сделке, оформленных нотариально или в простой письменной форме.

    Особо надо сказать об оформлении наследства. Дело в том, что права собственности на умершего (наследодателя) не регистрируются. К примеру, если постройки наследодатель не оформлял в собственность, то регистрировать его права на строения никто не будет. Для наследственного дела достаточно заказать кадастровые и технические паспорта. Основанием получения наследником права собственности будет нотариально оформленное Свидетельство о праве на наследство.

    В регистрационную службу для регистрации сделки представляются следующие документы:

    • договор;
    • передаточный акт;
    • согласие супруга оформленное нотариально;
    • правоустанавливающие документы;
    • кадастровые и технические паспорта;
    • справка об отсутствии строений (если нет строений на участке);
    • согласование границ земельного участка — потребуется представить в регистрационную службу, если регистрируемая площадь больше, чем площадь выделенная изначально.

    Вы теперь знаете какие документы на землю и постройки и в каких организациях оформляют и регистрируют. Как и где оформляют и регистрируют сделки и наследство на загородную недвижимость, как и в каких случаях можно упростить процесс оформления и регистрации и сделать его намного быстрее и дешевле.

    Наступило время составления схемы Ваших действий. Надо проанализировать ситуацию и состояние документов, чтобы оптимизировать затраты.

    Вам в помощь предлагаются:

    Кроме того можно в индивидуальном порядке провести бесплатную экспертизу имеющихся у Вас документов и по результатам ее получить:

    • заключение о состоянии (по составу и содержанию) правоустанавливающих документов по земельному участку и строениям, а также заключение о статусе регистрации Вашего права собственности на землю и на строения;
    • возможные варианты подготовки документов, их оформления и регистрации, в зависимости от стоящей перед Вами задачи и состояния имеющихся документов, в виде подробных пошаговых инструкций;
    • составление договора и передаточного акта, соглашения о намерениях, денежной расписки.

    Теперь общая схема реализации Вашей задачи, предложенная в самом начале страницы, может быть представлена в более понятном Вам виде.

    После экспертизы имеющихся у Вас документов, составляются возможные варианты реализации задачи и порядок действий в Вашем конкретном случае (Ваша пошаговая инструкция). Вы должны определить, какие упрощения будут приняты в ходе оформления и регистрации Вашего объекта недвижимости. От выбранных схем оформления и регистрации зависит объем работ и количество собираемых документов.

    Далее следует первая стадия — Подготовка документов и приведение права собственности на объект в состояние готовности к сделке или к вступлению в наследство.

    На этой первой и основной стадии оформляются документы, касающиеся права собственности и регистрации права на объект недвижимости.

    К сделке должны быть подготовлены правоустанавливающие документы (основания получения собственности на объект) и свидетельства о регистрации права собственности. Для их подготовки зачастую приходится заказывать архивную выписку, оформлять земельный кадастровый паспорт, проводить техническую инвентаризацию строений и оформлять кадастровый и технический паспорта на постройки, регистрировать постройки в собственность и т.д.

    На этой стадии сбора документов у Вас выбор небольшой: действовать самостоятельно или заказать подготовку документов к сделке у специалиста, работающего в районе расположения Вашего объекта.

    Следующая стадия, заключение сделки:

    Для заключения сделки предстоит подготовка пакета договорных документов (сам договор, передаточный акт, соглашение о намерениях, денежная расписка) и сбор ряда справок и выписок, впрямую не относящихся к договору, но подтверждающих чистоту объекта от долгов, запретов, арестов и других, наложенных на объект обременений (справка из налоговой, выписка ЕГРП и т.д.).

    На этом этапе Вам предстоит выбирать один из двух возможных вариантов:

    1. оформление сделки через нотариуса (дорогое удовольствие – 15-20 тыс. руб. и более, т.к. составление договора оценивается в проценте от суммы самого договора);
    2. оформление сделки в простой письменной форме — тут придется заказать составление договора, передаточного акта и других договорных документов, что собственно можно попробовать сделать и самому.

    Преимущество оформления в простой письменной форме еще и в том, что к моменту сделки пакет договорных документов можно (и целесообразно) подготовить заранее, привести ситуацию в состояние минутной готовности, чтобы при появлении покупателя, не тратя лишнее время, внести его данные в договорные документы и, распечатав, подписать. На совершение сделки, подписание сторонами документов, включая передаточный акт и передачу денег продавцу, потребуется еще минут 15 — 20.

    На нотариальное оформление сделки времени потребуется, по сравнению с оформлением в простой письменной форме, на две или даже три недели больше и это при том, что готовить все справки и выписки к договору для представления нотариусу будет специалист.

    После подписания договора, все будет готово для последней стадии сделки – регистрации. Это предложение привлекательно еще и тем, что в описанной схеме не присутствуют документы с коротким сроком действия, следовательно, покупателя можно будет ждать сколь угодно долго не боясь, что какой-нибудь из подготовленных документов утратит свою силу.

    На стадии совершения сделки, кроме выбора между нотариальным оформлением или оформлением в простой письменной форме, надо решить:

    • будете ли Вы готовить и собирать все документы по сделке и дальнейшей госрегистрации самостоятельно;
    • или наймете специалиста.

    Услуга специалиста на данной стадии называется «Сопровождение сделки».

    При сопровождении сделки, когда она совершается в простой письменной форме, нанятый специалист готовит пакет договорных документов, а после заключения сторонами сделки регистрирует переход права собственности в регистрационной службе — последний этап.

    В случае нотариального удостоверения сделки, договор, как правило, готовит нотариус, а нанятый на стадии сделки специалист оформляет сопровождающие договор документы (справки, выписки и разрешения, подтверждающие отсутствие долгов, запретов, арестов и других обременений по объекту), а после совершения сделки у нотариуса, проводит регистрацию.

    Сопровождающие сделку документы имеют короткий срок применения, следовательно, затягивание заключения и оформления сделки опасно тем, что придется собирать ряд бумаг заново. Это серьезный довод для найма местного специалиста, который подготовит все необходимые документы, тем более, что приходящаяся на каждую сторону сделки сумма за эту услугу будет совсем необременительна.

    Если Вы действуете самостоятельно, не привлекая специалиста для сопровождения сделки, не забудьте про последний этап – Регистрацию сделки и перехода прав собственности.

    Пройдя регистрацию и получив свидетельство о государственной регистрации права собственности, Ваша одиссея завершится.

    Надеюсь, что предложенная информация оказалась понятной и полезной.

    На сайте описание процесса оформления и регистрации недвижимости основано на существующей практике применения регистрирующими органами законов и кодексов РФ, регулирующих процессы оборота недвижимой собственности, и подходит к любым областям РФ.

    Практика основывается на правовых позициях чиновников, т.е. толковании ими законов, но, к сожалению, по некоторым вопросам, не всегда выработана четкая правовая позиция, или, что еще хуже, вдруг обнаруживаются изменения толкования и применения законодательства при отсутствии изменений в самом законодательстве (то ли начальник службы сменился, то ли осенне-весенние обострения всему виной…).

    Не страшно, если заставят принести лишнюю справку или откорректировать договор. Хуже, если будет отказано в регистрации под каким-либо надуманным предлогом, тогда придется решать проблему в суде.

    Смотрите еще:

    • Ст35 гпк ч1 Статья 35. Права и обязанности лиц, участвующих в деле 1. Лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии, заявлять отводы, представлять доказательства и участвовать в их […]
    • Ч1 ст1431 коап Земельный кодекс захламление прилегающей территории ответственность Перейти на мобильную версию Для корректной работы сайта необходимо включить поддержку JavaScript в настройках Вашего веб-обозревателя Обзоры Статьи Тесты Авторские […]
    • Уфа земельные участки ижс Земельные участки под ИЖС в Уфе Уфа - Иглино, 100 км Подробнее Уфа - Оренбург, 35 км Подробнее Уфа - Акбердино, 17 км Подробнее Уфа - Оренбург, 28 км Подробнее Бирский тракт, 197 км Подробнее Уфа - Москва, 10 […]
    • Тк рф 40 часов Полный рабочий день Актуально на: 28 августа 2017 г. Сколько часов составляет полный рабочий день? Нормальная продолжительность рабочего времени по ТК РФ – это не более 40 часов в неделю (ст. 91 ТК РФ). Соответственно, при пятидневной […]
    • Куплю земельный участок в казани под ижс Земельные участки под ИЖС в Казани Мамадышский тракт, 28 км Подробнее Казань - Зеленодольск, 4 км Подробнее Казань - Зеленодольск, 4 км Подробнее Казань - Атабаево, 39 км Подробнее Мамадышский тракт, 35 км Подробнее […]
    • Не ставят на учет машину из за трещины на лобовом стекле не ставят на учет. трещина на лобовом стекле!! там же год назад, но у меня т/о действующего не было, видимо в нем причина отказывают в кабинке?, или сверщики говорят, что не зарегистрируют? [Сообщение изменено пользователем 20.11.2007 […]
    admin

    Обсуждение закрыто.