Ответственность за пользование земельным участком без оформления

Ответственность за пользование земельным участком без оформления

Оглавление:

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 ноября 2008 г. N Ф04-6814/2008(15545-А27-6) Требование по делу о признании незаконным постановления о привлечении к административной ответственности за использование земельного участка без оформления соответствующих правоустанавливающих документов удовлетворено, поскольку действующее законодательство не содержит предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 11 ноября 2008 г. N Ф04-6814/2008(15545-А27-6)
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью «Ленинск-Кузнецкая Тепловая Компания», г. Ленинск-Кузнецкий, (далее — Компания) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области, г. Кемерово, (далее — Управление Роснедвижимости) о признании незаконным и отмене постановления от 08.04.2008 о привлечении к административной ответственности по статье 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в сумме 10 000 рублей за использование земельного участка без оформления соответствующих правоустанавливающих документов.

Решением арбитражного суда от 26.03.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.08.2008, заявленные Компанией требований удовлетворены. Арбитражный суд исходил из того, что постановление о привлечении к административной ответственности вынесено при отсутствии доказательств, подтверждающих виновность юридического лица.

В кассационной жалобе Управление Роснедвижимости просит отменить состоявшиеся по делу решение и постановление и принять новый судебный акт, а также просит рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие своего представителя. Управление Роснедвижимости указывает на то, что Компания использует земельный участок площадью 3 835,91 м2 в нарушение основных принципов земельного законодательства без уплаты земельного налога и арендной платы.

В отзыве на кассационную жалобу Компания просит оставить без изменения судебные акты.

До начала судебного заседания Компания направила в арбитражный суд кассационной инстанции ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьями 274 , 284 , 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность судебных актов, принятых арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов кассационной жалобы и возражений относительно жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения от 05.03.2008 N 18 Управлением Роснедвижимости проведена плановая проверка соблюдения земельного законодательства Компанией на земельном участке, расположенном по адресу: г. Ленинск-Кузнецкий, котельная ВГСЧ, площадью 3 836 м2 КН 42:26:0301001:1929, используемого под котельную.

По результатам проверки составлены акт проверки от 28.03.2008, протокол осмотра территории от 28.03.2008, протокол об административном правонарушении от 28.03.2008 и вынесено постановление от 08.04.2008 о привлечении Компании к административной ответственности по статье 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в сумме 10 000 рублей. Основанием для привлечения Компании к административной ответственности явилось использование Компанией земельного участка, расположенного по адресу: г. Ленинск-Кузнецкий, ул. Васильева, д. 1 «а», кадастровый номер 42:26:0301001:1929 без оформления в установленном законом порядке правоустанавливающих документов на землю.

Компания, не согласившись с вынесенным Управлением Роснедвижимости постановлением, обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Арбитражный суд, удовлетворив заявленные Компанией требования о признании незаконным и отмене постановления от 08.04.2008, принял по существу правильное решение.

Статья 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность за использование земельного участка без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Анализ объекта и объективной стороны указанного состава административного правонарушения позволяет сделать вывод, что под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица, им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю.

Следовательно, если законом не установлена обязанность лица оформить правоустанавливающие документы на землю, пользование земельным участком без оформления таких документов не образует указанный состав правонарушения.

Арбитражным судом установлено и материалами дела подтверждается, что расположенное на земельном участке по адресу: г. Ленинск-Кузнецкий, ул. Васильева, N 1 «а», здание котельной ВСГЧ передано Компании на основании договора аренды муниципального имущества от 02.08.2007 N 178 и приложения N 1 в аренду.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут передаваться земельные участки в виде обособленных природных объектов — части поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке.

Возможность приобретения арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена.

Как следует из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.

Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения.

Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием, поэтому отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться как нарушение закона, влекущее ответственность, предусмотренную статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Таким образом, правовых оснований для привлечения общества к административной ответственности не имелось.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.02.2005 N 11301/04.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что Компанией неоднократно предпринимались меры по оформлению прав на земельный участок, расположенный по адресу: г. Ленинск-Кузнецкий, ул. Васильева, N 1 «а», на котором находится арендуемое здание котельной ВСГЧ (т. 1 л.д. 58, 59). Однако, уполномоченный орган собственника муниципального имущества оставил обращения Компании без ответа и проекты договоров аренды на земельный участок не направил.

Арбитражный суд, исходя из положений статьи 1.5 , части 1 статьи 2.1 , статьи 24.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, частей 6 и 7 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обоснованно пришел к выводу об отсутствии вины Компании в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и неправомерном привлечении Компании к административной ответственности.

Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследовали материалы дела, дали надлежащую правовую оценку всем доказательствам, правильно применили нормы материального права, не допустив нарушений процессуального законодательства.

Выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, оснований для их переоценки кассационная инстанция не имеет.

Арбитражный суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу решения и постановления.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 , статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Кемеровской области от 26.03.2008 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2008 по делу N А27-4257/2008-5(07АП-4151/08) оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Разъясняем законодательство

Ответственность за самовольный захват земли

Разъясняет: заместитель прокурора Центрального административного округа г.Курска Дудина Ирина Генриховна

Самовольное занятие земельного участка — одно из правонарушений в сфере земельных отношений, за которое наступает административная и имущественная ответственность. Административная ответственность за такое правонарушение предусмотрена, как известно, статьей 7.1. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Согласно статьи 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, влечет наложение административного штрафа на:

граждан в размере — от 500 до 1000 рублей;

должностных лиц — от 1000 до 2000 рублей;

юридических лиц — от 10000 до 20000 рублей.

Текст указанной статьи, помимо самовольного занятия земельного участка, содержит в себе дополнительно ещё два состава административного правонарушения: использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю и использование земельного участка без оформленных в установленном порядке документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

Собственно, «самовольное занятие» земельного участка заключается в том, что лицо использует земельный участок, не имея на это правовых оснований и против воли собственника.

Если законом не установлена обязанность лица оформить правоустанавливающие документы на землю, пользование земельным участком без оформления таких документов не образует указанный состав правонарушения.

Самовольное занятие земельного участка может выражаться в противоправной застройке земельного участка, временном или постоянном складировании и других противоправных действиях.

Лицам, самовольно занимающим пустующие земельные участки, следует знать, что в соответствии со статьёй 16 Земельного кодекса РФ земельные участки не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований являются государственной собственностью. Иными словами, у любого земельного участка есть собственник. Собственниками могут быть: граждане, юридические лица, муниципальные образования, субъекты Российской Федерации или Российская Федерация.

Также к самовольному занятию земельного участка относятся действия собственника (арендатора) направленные на расширение границ своего земельного участка путём самовольного (необоснованного) вынесения ограждения земельного участка за его фактические границы, а также размещение строений или осуществление складирования за границами предоставленного ему участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не может приобретать на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии со статьёй 76 Земельного кодекса РФ самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении земельного законодательства, за время незаконного пользования этими земельными участками.

Использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю:

В соответствии со статьёй 131 Гражданского кодекса РФ права, сделки и ограничения на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Таким образом, имея на руках постановление о предоставлении земельного участка в собственность, договор аренды или иной документ, необходимо обязательно обратится в органы Росреестра для регистрации своего права на земельный участок, поскольку правоустанавливающие документы на земельный участок должны быть оформлены установленном порядке, т.е. зарегистрированы.

Использование земельного участка без оформленных в установленном порядке документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности, охватывает целый ряд норм действующего законодательства Российской Федерации. Это может быть ведение строительства без разрешения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, ведающего вопросами строительства и архитектуры; ведение мелкорозничной торговли без разрешения органов местного самоуправления, проведение земельных работ без согласования Государственного архитектурно-сроительного надзора и т.д.

Здание прокуратуры Курской области 305000, г. Курск, ул. Ленина, 21
схема проезда

Комментарии и аналитика

Об аспектах привлечения к ответственности за самовольное занятие земельных участков

История одного дела

Прежде всего хочу напомнить читателю, что, в соответствии со статьей 1 Закона Украины «О государственном контроле за использованием и охраной земель», самовольным занятием земельного участка являются любые действия лица, свидетельствующие о фактическом использовании не предоставленного ему земельного участка или намерении использовать земельный участок до установления его границ в натуре (на местности), до получения документа, удостоверяющего право на него, и до его государственной регистрации.

В части 3 статьи 125 Земельного кодекса Украины (ЗК) определено, что приступать к использованию земельного участка до установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, и его государственной регистрации запрещается.

Статьей 53 1 Кодекса Украины об административных правонарушениях (КУоАП) предусмотрена административная ответственность за самовольное занятие земельного участка.

Однако, как свидетельствует практика привлечения нарушителей земельного законодательства к административной ответственности за самовольное занятие земельных участков, квалификация данного правонарушения правоохранительными органами осуществляется по-разному.

Так, например, довольно час­то граждане и юридические лица, которым земельные участки предоставлены в собственность или пользование решениями органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, приступают к их использованию до возникновения права собственности или права пользования ими (до оформления правоустанавливающих документов). Данные действия в соответствии с вышеизложенным являются самовольным занятием земельного участка. Однако в этом случае имеет место использование земельных участков без правоустанавливающих документов, а не их самовольное занятие. Именно поэтому при привлечении в таких случаях нарушителей земельного законодательства за самовольное занятие земельных участков органы прокуратуры вносят протесты на постановления о наложении административных взысканий. Указанные постановления отменяются также по решениям суда в случае их обжалования в суд.

То же касается земельных участков, права на которые приобретены на основании мены, дарения, наследования, других гражданско-правовых соглашений (в том числе на основании соглашений о купле-продаже имущества или земельных участков), если они используются без правоустанавливающих документов. То есть, как и в предыдущем случае, землепользователь приобрел право на землю в установленном законодательством порядке и его действия нельзя квалифицировать как самовольное занятие земельного участка, а за использование земельных участков без правоустанавливающих документов КУоАП ответственность не предусмотрена.

Неурегулированность данных отношений в действующем законодательстве приводит к неодинаковому трактованию термина «самовольное занятие земельного участка», что часто содействует нарушению прав граждан-землепользователей.

В случае выявления вышеупомянутых нарушений государственный инспектор должен действовать в следующем порядке:

1) составить акт проверки, в котором отметить, что земельный участок используется без правоустанавливающих документов, а также указать основания приобретения права на земельный участок (наличие решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, соглашения о мене, дарении, наследовании, купле-продаже и т.п.);

2) одновременно с составлением акта выдать предписание лицу, использующему земельный участок без правоустанавливающих документов, с требованием прекратить нарушение земельного законодательства;

3) в случае невыполнения предписания составить протокол об административном правонарушении по статье 188 5 КУоАП и выдать повторное предписание с таким же требованием. За невыполнение требований предписания на нарушителя налагается административное взыскание по статье 188 5 КУоАП;

4) по истечении срока, определенного в повторно выданном предписании, государственный инспектор проверяет выполнение требований, указанных в нем, и составляет акт проверки (отмечает в нем состояние устранения нарушения). Протокол об административном правонарушении за невыполнение повторного предписания не составляется, поскольку в нем было указано аналогичное первому предписанию требование (в соответствии со статьей 61 Конституции Украины никто не может быть дважды привлечен к юридической ответственности одного вида за одно и то же правонарушение).

Если владелец земельного участка или землепользователь после применения к нему всех возможных санкций, определенных КУоАП, не прекратил нарушение (продолжает использовать земельный ­участок без правоустанавливающих документов), инспекционный орган направляет информацию о выявленном нарушении и примененных к нарушителю мерах для соответствующего реагирования:

— соответствующему сельскому, поселковому или городскому совету или соответствующему органу исполнительной власти (по месту расположения земельного участка);

— органу государственной налоговой службы;

Предложенный порядок действий позволит избежать разногласий при квалификации данного вида нарушений земельного законодательства и достичь аналогичного применения и трактования термина «самовольное занятие земельных участков» контролирующими органами, органами прокуратуры и судами (письмо Государственного комитета по земельным ресурсам «Относительно применения термина «самовольное занятие земельного участка» № 14-17-4/6045 от 16 августа 2006 года).

Верховным Советом Украины принят Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усиления ответственности за самовольное занятие земельного участка» от 11 января 2007 года, который вступил в силу 3 февраля 2007 года («Урядовий кур’єр» № 21). Данным Законом предусмотрено два вида ответственности за самовольное занятие земельного участка: административная (статья 531 КУоАП) и уголовная (статья 197 1 Уголовного кодекса Украины (УК)).

Так, УК был дополнен статьей следующего содержания:

«Статья 197 1 . Самовольное занятие земельного участка и самовольное строительство.

1. Самовольное занятие земельного участка, которым причинен значительный вред его законному владельцу или собственнику, — наказывается штрафом от двухсот до трехсот не облагаемых налогами минимумов доходов граждан или арестом на срок до шести месяцев.

2. Самовольное занятие земельного участка, совершенное лицом, ранее судимым за преступление, предусмотренное этой статьей, или группой лиц, или относительно земельных участков особо ценных земель, земель в охранительных зонах, зонах санитарной охраны, санитарно-защитных зонах или зонах особого режима использования земель, — наказывается ограничением свободы на срок от двух до четырех лет или лишением свободы на срок до двух лет.

3. Самовольное строительство зданий или сооружений на самовольно занятом земельном участке, указанном в части 1 этой статьи, — наказывается штрафом от трехсот до пятисот не облагаемых налогами минимумов доходов граждан или арестом на срок до шести месяцев, или ограничением воли на срок до трех лет.

4. Самовольное строительство зданий или сооружений на самовольно занятом земельном участке, указанном в части 2 этой статьи, или совершенное лицом, ранее судимым за такое же преступление или преступление, предусмотренное частью 3 этой статьи, — наказывается лишением свободы на срок от одного до трех лет.

Примечание. В соответствии с этой статьей вред, предусмотренный частью 1 данной статьи, признается значительным, если он в сто и более раз превышает не облагаемый налогами минимум доходов граждан».

Учитывая изложенное, а также с целью формирования единого подхода при привлечении нарушителей земельного законодательства к ответственности за самовольное занятие земельных участков предлагаем действовать в порядке, предложенном ниже, и руководствоваться письмом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам «Относительно привлечения нарушителей земельного законодательства к ответственности за самовольное занятие земельного участка» № 14-26-7/2367 от 3 апреля 2007 года.

1. Оформление правонарушения

При выявлении факта самовольного занятия земельного участка государственный инспектор по контролю за использованием и охраной земель Госземинспекции или ее территориального органа составляет акт проверки и протокол об административном правонарушении, которые в трехдневный срок направляет для рассмотрения соответствующему органу (должностному лицу) земельных ресурсов, уполномоченному согласно статье 238 1 КУоАП рассматривать дела об административных правонарушениях.

2. Квалификация нарушения

Частью 2 статьи 9 КУоАП определено, что административная ответственность за правонарушения, предусмотренные этим Кодексом, наступает, если эти нарушения по своему характеру не влекут за собой ­согласно закону уголовной ответственности.

В случае, если должностное лицо органа земельных ресурсов, рассматривающее материалы о самовольном занятии земельного участка (материалы дела об административном правонарушении), установит, что в действиях нарушителя отсутствуют признаки преступления, ответственность за которое предусмотрена статьей 197 1 УК, оно, при наличии признаков административного правонарушения, привлекает нарушителя земельного законодательства к административной ответственности по статье 531 КУоАП.

Если должностное лицо органа земельных ресурсов, рассматривающее материалы о самовольном занятии земельного участка (материалы дела об административном правонарушении), установит, что в действиях нарушителя имеются признаки преступления, ответственность за которое предусмотрена статьей 197 1 УК, оно принимает решение в соответствии со статьей 253 КУоАП о передаче материалов прокурору, органу досудебного следствия или дознания. При этом должностное лицо, руководствуясь пунктом 3 статьи 284 КУоАП, выносит постановление о закрытии дела в связи с передачей материалов прокурору, органу досудебного следствия или дознания.

Оригиналы документов (акт проверки, протокол об административном правонарушении, другие материалы (при наличии), удостоверяющие факт самовольного занятия земельного участка) вместе с постановлением о закрытии дела в трехдневный срок направляются в соответствующий орган прокуратуры.

3. Рассмотрение материалов органами прокуратуры

В соответствии со статьей 97 Уголовно-процессуального кодекса Украины (УПК) прокурор, следователь, орган дознания или судья обязаны принимать заявления и сообщения о содеянных или готовящихся преступлениях, в том числе и в делах, которые не подлежат их ведению.

Прокурор, следователь, орган дознания или судья обязаны не позднее трехдневного срока принять одно из следующих решений:

1) возбудить уголовное дело;

2) отказать в возбуждении уголовного дела;

3) направить заявление или сообщение по принадлежности.

При отсутствии оснований для возбуждения уголовного дела прокурор, следователь, орган дознания или судья своим постановлением отказывают в возбуждении уголовного дела, о чем уведомляют орган, направивший материалы.

Если в результате проверки материалов не установлены основания для возбуждения уголовного дела, но материалы проверки содержат данные о наличии в действиях лица административного проступка, прокурор, следователь, орган дознания или судья вправе, отказав в возбуждении уголовного дела, возвратить материалы органу, который их направил, для применения в установленном порядке мер административного взыскания (статья 99 УПК).

4. Порядок рассмотрения материалов, возвращенных органами прокуратуры

Частью 2 статьи 38 КУоАП установлено, что в случае отказа в возбуждении уголовного дела или закрытия уголовного дела, но при наличии в действиях нарушителя признаков административного правонарушения, административное взыскание может быть наложено не позднее чем через месяц со дня принятия решения об отказе в возбуждении уголовного дела или о его закрытии.

Орган земельных ресурсов, которому возвращены материалы для открытия производства по делу об административном правонарушении, должен, руководствуясь пунктом 8 статьи 247 КУоАП, отменить постановление о закрытии дела и открыть административное производство по факту самовольного занятия земельного участка.

Дальнейшее производство по делу об административных правонарушениях, в том числе принудительное взыскание штрафов, осуществляется в соответствии с требованиями КУоАП и других актов, регулирующих данные вопросы.

Также следует отметить, что нарушения, касающиеся самовольного строительства на самовольно занятых земельных участках, должны оформляться инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля, действующими в составе органов градостроительства и архитектуры в Автономной Республике Крым, областях, районах, городах Киеве и Севастополе, городах областного подчинения.

В случае выявления факта самовольного строительства на самовольно занятом земельном участке государственный инспектор Госземинспекции или ее территориального органа в акте проверки и протоколе об административном правонарушении должен указать, в пределах своих полномочий, только о самовольном занятии земельного участка и уведомить соответствующую инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля о факте самовольного строительства для применения мер реагирования согласно их компетенции.

В связи со всем вышеизложенным хотелось бы привести один интересный пример из практики высших судебных органов (решение еще совсем «свежее»).

Прокурор обратился в хозяйственный суд в интересах государства в лице городского совета с иском к обществу об обязательстве освободить самовольно занятый участок городской земли, а также взыскании с ответчика разницы между суммой арендной платы и суммой уплаченного земельного налога. Иск мотивирован использованием ответчиком спорного земельного участка без правоустанавливаю­щих документов с уплатой земельного налога и причинением в связи с этим материальных убытков государству, поскольку в случае заключения договора аренды размер арендной платы существенно больше.

Ответчик против иска возразил, ссылаясь на обстоятельства перехода к нему права пользования спорным земельным участком при переходе права собственности на целостный имущественный комплекс в связи с приватизацией на основании статьи 30 ЗК (в редакции, действовавшей на момент осуществления приватизации).

В судебном заседании установлены обстоятельства относительно пользования истцом спорным земельным участком вопреки требованиям статьи 125 ЗК без правоустанавливающих документов.

Иск мотивирован тем, что к ответчику, как к правопреемнику, перешли права и обязанности приватизированного арендного предприятия, в том числе право пользования спорным земельным участком.

Ответчику по акту приема-передачи передано в собственность недвижимое имущество — целостный имущественный комплекс приватизированного арендного предприятия. Согласно соответствующим свидетельствам на право собственности, ответчик на момент рассмотрения спора является владельцем вышеуказанного целостного имущественного комплекса.

Государственной земельной инспекцией проведены проверки, оформленные актами. Ими, в частности, установлено, что ответчик в нарушение требований статьи 125 ЗК использует земельный участок для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений завода без документов, удостоверяющих право собственности или право пользования земельным участком. Указанные обстоятельства стали основанием для заявления иска в данном деле об освобождении указанного земельного участка в порядке статьи 212 ЗК, как самовольно занятого.

Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела исходил из вышеизложенных обстоятельств приватизации и пришел к выводу о переходе к ответчику прав и обязанностей приватизированного арендного предприятия, в том числе права пользования спорным земельным участком одновременно с переходом права собственности на соответствующий целостный имущественный комплекс на основании статьи 30 ЗК (в редакции, действовавшей на момент создания ответчика).

Судебная коллегия кассационной инстанции не соглашается с таким выводом суда, поскольку в соответствии с положениями закона, в частности частью 4 статьи 30 ЗК, обретение прав на земельный участок при передаче зданий и сооружений происходит лишь при условии удостоверения соответствующих прав предусмотренными законом документами.

Вместе с тем ЗК, вступивший в силу 1 января 2002 года, в пункте 6 раздела Х «Переходные положения» определил срок переоформления права постоянного пользования на право аренды до 1 января 2005 года, продленный до 1 января 2008 года. Однако решением № 5-рп/2005 от 22 сентября 2005 года Конституционный Суд Украины признал неконституционной указанную норму относительно обязательства переоформить право постоянного пользования земельным участком на право собственности или право аренды без соответствующего законодательного, организационного и финансового обеспечения.

То есть ответчик на момент рассмот­рения данного дела не утратил право на оформление соответствующего права на спорный земельный участок. В то же время следует учесть, что при рассмотрении дела прокурор и истец не доказывали обстоятельства отказа ответчика от оформления прав на спорный земельный учас­ток, а также не опровергли доводы относительно обращения ответчика по поводу предоставления этого участка в аренду и принятия истцом решения относительно предоставления ответчику согласия на разработку проекта отвода спорного земельного участка.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции по сути пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в этой части и частично отменил решение суда первой инстанции (Постановление ВХСУ № 53/270-07 от 2 апреля 2008 года).

Таким образом, лучше своевременно и надлежащим образом все оформлять, дабы избежать судебной волокиты и штрафов или даже уголовной ответственности! Закон суров, но это закон!

КОТАШЕВСКАЯ Татьяна юрисконсульт, г. Харьков

Самозахват земли

Самозахват земли – это самовольное занятие участка без каких-либо прав на него. В связи с отсутствием прав, захватчик не сможет потребовать возмещения расходов, понесённых для улучшения плодородия почвы или возведения на участке сооружений.

Чем грозит самовольный захват участка?

В большинстве случаев при совершении таких правонарушений применяется административная ответственность по статье 7.1 КоАП.

Размер штрафных санкций определяется в зависимости от следующих факторов:

  • постановки земельного участка на кадастровый учёт;
  • установления его стоимости по ЕКН.

Какой штраф может налагаться за самозахват государственной или муниципальной земли в 2016 году?

В случае постановки участка на учёт и определении его стоимости по кадастру к нарушителю могут применяться следующие виды штрафов:

  • для физических лиц – от 1до 1,5% стоимости, но не менее 5 тыс. руб.;
  • для должностных лиц – от 1,5 до 2%, но свыше 20 тыс. руб.;
  • для юридических лиц – от 2 до 3%, но не меньше 100 тыс. руб.

За занятие участка самовольно может предусматриваться уголовная ответственность, но при совершении другого деяния (например, незаконного предпринимательства, мошенничества), за которое применяется наказание по УК РФ.

Консультации юристов в онлайн-режиме и по телефону на портале Правовед.RU помогут разобраться с вопросами, касающимися приобретения и оформления земельного участка, что позволит избежать административной или уголовной ответственности.

Консультации юристов по законодательству России

Есть ли право без документа или разграничение правоустанавливающих документов на земельный участок от документов, порождающих право на него

Building Business, сентябрь 2008

Известно, что использование земельного участка без соответствующего документа, подтверждающего право собственности или право пользования земельным участком, является незаконным. Несмотря на это, довольно часто физические и юридические лица приступают к использованию земельного участка до оформления соответствующего документа, который бы удостоверял их право на земельный участок, на основании одного лишь решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления или же на основании свидетельства о праве на наследство, договора купли-продажи и т. п. В связи с этим существует необходимость определить, что же на самом деле является основанием для приобретения физическими и юридическими лицами прав на земельный участок и с какого момента у приобретателя земельного участка возникает право на земельный участок.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЙ ПАРАДОКС
В последнее время многие желающие приобрести земельный участок в частную собственность сталкивались с вопросом, на основании чего и с какого момента возникает право собственности на земельный участок. Ведь согласно ч. 1 ст. 125 Земельного кодекса Украины (ЗК), право собственности на земельный участок возникает после получения его владельцем или пользователем документа, который удостоверяет право собственности или право пользования земельным участком, и его государственной регистрации. В то же время, в соответствии с ч.ч. 3, 4 ст. 334 Гражданского кодекса Украины (ГК), право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным, или же с момента государственной регистрации, если договор об отчуждении имущества подлежит такой регистрации.

Вопрос, согласитесь, не из легких: с одной стороны, право собственности на земельный участок возникает, казалось бы, с момента государственной регистрации договора; с другой стороны, право собственности возникает после получения лицом документа, удостоверяющего его право собственности на участок, и его государственной регистрации.

Создается, практически, парадоксальная ситуация: лицо приобретает земельный участок, заключает договор, регистрирует его в установленном порядке, а в конечном итоге – не приобретает прав собственника земельного участка, пока не получит и не зарегистрирует документ, который будет удостоверять его право собственности на земельный участок.

Кто же в таком случае будет являться собственником земельного участка до момента оформления новым приобретателем земельного участка документа, удостоверяющего право на него? Продавец земельного участка, который уже совершил все от него зависящие действия по передаче права собственности, включая передачу оригинала государственного акта на право собственности на земельный участок нотариусу, удостоверяющему сделку, или же приобретатель земельного участка, который еще не оформил госакт на свое имя? Ведь, оформление акта, как показывает практика, занимает около полугода!

Неужели все это время новый собственник земельного участка не имеет права, без документа, удостоверяющего его право собственности на земельный участок, пользоваться приобретенным им земельным участком? Какие же права, в таком случае, приобретает лицо, заключая договор? И что вообще тогда важнее – зарегистрированный договор, на основании которого лицо приобретает земельный участок, или зарегистрированный документ, подтверждающий право собственности на земельный участок?

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

В ст. 126 ЗК указано, что государственные акты на право собственности на земельный участок, на право постоянного пользования земельным участком и договор аренды являются документами, удостоверяющими право на земельный участок («правоудостоверяющими документами»); в указанной статье отсутствуют какие-либо ссылки на то, что права на земельный участок могут удостоверяться также другими документами. Аналогичный перечень документов предусмотрен также в п.п. 1.1, 1.3.

Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденной приказом Госкомзема от 04.05.1999 г. №43, исходя из чего следует, что указанные в ст. 126 ЗК документы представляют собой исчерпывающий перечень документов, удостоверяющих права на земельные участки.

В то же время, довольно распространенным на практике является использование понятия «правоустанавливающие документы на земельный участок». В частности, в разъяснении Госземинспекции (письмо №6 8 549/328 от 12.04.2006 г.) и в почти аналогичном разъяснении Госкомзема (письмо №14 17 4/6045 от 16.08.2006 г.) указывается на то, что использование земельного участка до оформления государственного акта на право собственности, государственного акта на право постоянного пользования земельным участком или договора аренды, является использованием земельных участков без правоустанавливающих документов. Т.е., как в Госземинспекции, так и в Госкомземе полагают, что государственный акт на право собственности, государственный акт на право постоянного пользования земельным участком и договор аренды земельного участка, которые согласно ст. 126 ЗК Украины являются документами, удостоверяющими право на земельный участок, являются правоустанавливающими документами.

В Технических указаниях касательно определения границ земельных участков общей и общей долевой собственности физических и юридических лиц на застроенной территории в населенных пунктах, утвержденных Госкомземом 18.05.1998 г., отмечается, что правоустанавливающий документ – документ, который подтверждает право собственности физических или юридических лиц на земельные участки (государственный акт).

Таким образом, несмотря на отсутствие законодательного определения понятия «правоустанавливающие документы», с учетом существующих разъяснений и подзаконных актов, а также исходя из этимологического значения слова «правоустанавливающий» – «тот, что устанавливает право» – можно сделать вывод о том, что правоустанавливающий документ – это документ, который устанавливает (удостоверяет, подтверждает) право на что-то, в частности, право лица на земельный участок, а поэтому понятие «документ, удостоверяющий право на земельный участок» и понятие «правоустанавливающий документ на земельный участок» используют на практике как понятия-синонимы. Соответственно, государственные акты на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договор аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности – являются документами, удостоверяющими (подтверждающими, устанавливающими) приобретение лицом прав (права собственности, права постоянного пользования или права аренды) на земельный участок.

Получается, что определенные права по отношению к земельному участку у лица могут возникать до оформления правоустанавливающих документов, что, в принципе, не отрицают и Госземинспекция и Госкомзем, так как они не рассматривают использование земельного участка без правоустанавливающих документов, но при наличии, например, решения совета, как противоправное действие, влекущее административную ответственность. Попытаемся более детально разобраться с объемом и источником прав лица до получения правоустанавливающего документа.

ОСНОВАНИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЛИЦОМ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

В соответствии с ч. 2 ст. 11 ГК, основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры, иные сделки, другие юридические факты. Гражданские права и обязанности могут возникать также непосредственно из актов органов государственной власти (ОГВ), органов местного самоуправления (ОМС) или из решений суда, в случаях, установленных актами гражданского законодательства (ч. 4 ст. 11 ГК).

Отношения, связанные с приобретением и реализацией права на землю урегулированы в разделе IV ЗК «Приобретение и реализация права на землю», в котором законодателем четко определено, в каких случаях и на основании чего лицо может приобрести право собственности или право пользования земельным участком государственной, коммунальной или частной собственности.

В ст. 116 ЗК установлено, что граждане и юридические лица приобретают права собственности и права пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органа исполнительной власти (ОИВ) или ОМС, в пределах их полномочий, определенных ЗК. С учетом соответствующих положений ЗК, лицо может приобрести право собственности на земельный участок государственной или коммунальной собственности в ходе бесплатной приватизации, в случае продажи земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности, а право пользования – в случае предоставления земельного участка в постоянное пользование или в аренду. Основанием приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельный участок из земель государственной или коммунальной собственности будет соответствующий юридический факт, порождающий у лица право на земельный участок, а именно: передача земельного участка в собственность, продажа земельного участка, предоставление земельного участка в постоянное пользование или предоставление земельного участка в аренду.

В случае продажи земельного участка государственной собственности иностранному государству, иностранному юридическому лицу – основанием приобретения прав на земельный участок будет принятие Кабинетом Министров Украины (КМУ) решения о продаже земельного участка, находящегося в собственности государства, согласованного с ВРУ или же принятие решения, государственным органом приватизации, согласованного с КМУ (в случае продажи земельного участка, на котором расположены объекты, подлежащие приватизации); в случае продажи земельного участка, находящегося в собственности территориальной общины, основанием приобретения прав на земельный участок будет принятие ОМС решения о продаже земельного участка, согласованного с КМУ.

В принятых уполномоченными органами решениях о передачи земельного участка в собственность или предоставлении его в пользование выражается волеизъявление собственника земельного участка собственно на передачу земельного участка в собственность или предоставление его в пользование. С точки зрения гражданского права такие решения можно рассматривать как одностороннюю сделку, направленную на вступление в договорное отношение и определяющую его существенные условия. Такое отношение, для полноты, требует только волеизъявления другой стороны и надлежащего оформления. Ввиду этого, указанные решения являются основаниями, порождающими обязательственные правоотношения, а, соответственно, права и обязанности, как у собственника земельного участка, так и у лица, обратившегося с заявлением о предоставлении ему земельного участка. Указанное полностью согласуется с ч. 4 ст. 11 ГК, согласно которой, в случаях, установленных актами гражданского законодательства, гражданские права и обязанности возникают непосредственно из актов ОГВ или ОМС.

Что касается приобретения лицом права собственности на земельный участок, находящийся в частной собственности, то основанием приобретения такого права является соответствующая гражданско-правовая сделка. Согласно ст. 131 ЗК, граждане и юридические лица Украины имеют право приобретать в собственность земельные участки на основании мены, ренты, дарения, наследования и иных гражданско-правовых сделок. Право пользования (аренды) земельным участком частной собственности, физические и юридические лица могут приобрести на основании договора аренды, заключенного с собственником земельного участка (ч. 2 ст. 124 ЗК). Во всех указанных случаях право на земельный участок у лица-приобретателя возникает на основании согласия сторон и по воле владельца земельного участка, оформленных соответствующим гражданско-правовым соглашением.

Вышеуказанное полностью согласовывается с позицией Госкомзема, изложенной в письме Госкомзема №14-17-4/6045 от 16.08.2006 г., в котором отмечается, что «…в случае выявления фактов использования земельных участков до оформления государственного акта на право собственности, на право постоянного пользования земельным участком или договора аренды, государственный инспектор в акте проверки должен указать «основания, на которых приобретено право на земельный участок (наличие решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, соглашения о мене, дарении, наследовании, купле-продаже и т.п.…», из чего следует, что в Госкомземе также придерживаются той позиции, что решения ОИВ или ОМС или соответствующие гражданско-правовые соглашения – двусторонние (договоры) или односторонние (составление завещания; принятие наследства) – являются основаниями приобретения прав на земельный участок.

Право на земельный участок может возникнуть у лица также и на основании иных юридических фактов, например, в случае принятия судом решения о признании за лицом права собственности на земельный участок, удовлетворения судом иска согласно ч. 4 ст. 7 Закона Украины «О фермерском хозяйстве», а также в иных подобных случаях.

ПРАВОПОРОЖДАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Все вышеуказанные юридические факты сопряжены с принятием или подписанием соответствующих документов, фиксирующих такие юридические факты и олицетворяющих их собою. Это правовые акты ОГВ или ОМС о предоставлении прав на землю (решения о передаче земельного участка в собственность, о продаже земельного участка или о предоставлении земельного участка в постоянное пользование или о предоставлении земельного участка в аренду), гражданско-правовые документы (договоры купли-продажи, мены, ренты, дарения, аренды, завещание и другие гражданско-правовые сделки), на основании которых отчуждаются или предоставляются права на земельный участок, а также судебные решения, в том числе, третейские судебные решения. Вышеуказанные документы можно условно назвать «правопорождающими» документами на земельные участки, то есть, документами, с которыми закон связывает возникновение юридических фактов, порождающих права на земельный участок.

Так, приняв решение о передаче земельного участка в собственность, о продаже земельного участка или о предоставлении земельного участка в постоянное пользование или в аренду уполномоченный орган принимает на себя обязанность передать, продать или предоставить в аренду земельный участок лицу, обратившемуся с соответствующим заявлением, в то время как указанное лицо, на основании принятого уполномоченным органом решения, приобретает соответственно право требовать передачи ему земельного участка, заключения с ним договора купли-продажи земельного участка или заключения договора аренды земельного участка. Особенностью данных правоотношений является отсутствие необходимости в совершении каких-либо действий со стороны собственника земельного участка, т.е. правопорождающий документ наделяет уполномоченное лицо полным объемом прав, необходимых для приобретения и надлежащего оформления непосредственно права собственности либо права пользования земельным участком.

Так, имея решение ОИВ или ОМС или частноправовой договор, приобретатель права обращается к землеустроительной организации для вынесения в натуре границ землевладения, в органы земельных ресурсов для составления и согласования проекта договора, оформления госакта и т.п. Кроме того, объем прав, которым лицо владеет на основании принятых уполномоченным органом решений, позволяет ему уже на данном этапе, до момента получения правоустанавливающего документа, защищать свое право перед самим собственником и третьими лицами в судебном порядке.

С учетом вышеуказанного, полагаем, что правопорождающие документы можно отнести к так называемым «первичным» документам на земельные участки, в то время как рассмотренные нами выше правоустанавливающие документы необходимо отнести к «вторичным» документам, поскольку они выдаются на основании правопорождающих (первичных) документов. Например, государственный акт на право собственности на земельный участок и государственный акт на право постоянного пользования, согласно п. 1.4 Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, выдаются на основании решений КМУ, областного, районного, Киевского и Севастопольского городских, городского, поселкового, сельского совета, Совета министров АРК, областной, районной Киевской и Севастопольской городских государственных администраций.

МОМЕНТ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

С наличием, кроме правоустанавливающих, правопорождающих документов на земельный участок логично возникает вопрос о целесообразности разграничения момента перехода права и момента оформления права на земельный участок.

Многие практикующие юристы и нотариусы уже давно считают, что, например при частном отчуждении права собственности на земельный участок, право собственника прекращается в момент заключения соответствующего договора. Соответственно, оно должно в этот же момент возникнуть у приобретателя такого права, несмотря на то, что госакт будет оформлен еще через некоторое время. Это аргументируется еще и тем, что в соответствии с ч. 2 ст. 131 ЗК заключение указанных договоров осуществляется согласно ГК, а согласно ч.ч. 3, 4 ст. 334 ГК, право собственности на имущество по договору, подлежащему государственной регистрации, возникает у приобретателя с момента такой регистрации.

Поэтому, приобретатель права собственности на земельный участок вправе владеть и пользоваться принадлежащим ему земельным участком уже с момента регистрации договора. В то же время, для того чтобы распорядиться земельным участком по своему усмотрению, приобретателю права необходимо получить документ, подтверждающий его право собственности (правоустанавливающий документ).

Похожая ситуация возникает, когда право на земельный участок приобретается в судебном порядке, в частности, путем его признания. В такого рода делах суд признает за лицом право на земельный участок и обязывает госорганы оформить соответствующие правоустанавливающие документы. Решение суда вступает в силу не с момента оформления правоустанавливающих документов, а в сроки, предусмотренные процессуальным законодательством.

Более осторожно следует подходить к определению момента возникновения права на земельный участок из государственной или коммунальной собственности. С одной стороны, как было указано выше, собственник с принятием соответствующего решения совершает все необходимые с его стороны действия для передачи права. Уполномоченное лицо приобретает право и возможность самостоятельно оформить это право и обращаться для этого в соответствующие органы, которые уже не могут отказать в таком оформлении. С точки зрения теории права, для полноты сделки необходимо волеизъявление другой стороны, т.е. приобретателя права, что, теоретически, может подтверждаться и конклюдентными действиями, и встречным письменным заявлением и т.п. Сделка также должна содержать существенные условия, требуемые законодательством, в частности, для рассматриваемых – объект и цену, которые в любом случае уточняются до оформления правоустанавливающего документа. Отдельным требованием законодательства является форма сделки, которая должна быть письменной. В случае уклонения одной стороны от нотариального удостоверения договора, договор может быть признан судом действительным в порядке ст. 220 ГК.

Такого рода аргументация зачастую используется для установления права в случае возникновения каких-либо преград для оформления правоустанавливающего документа. Имея такого рода позицию, многие приобретатели прав на земельные участки приступают к их использованию на основании провопорождающих документов, не дожидаясь оформления правоустанавливающих документов. Как было указано выше, госорганы не склонны усматривать в такого рода действиях состав земельного правонарушения, влекущего административную ответственность. Однако нельзя не считаться с прямой нормой ст. 125 ЗК, в частности, в контексте приобретения прав на публичные земельные участки.

Таким образом, отличие между правопорождающими и правоустанавливающими документами состоит в том, что первые – это те, с которыми закон связывает возникновение у лица права на земельный участок, а вторые – те, с наличием которых закон связывает возможность дальнейшей реализации этих прав. Правопорождающие (первичные) документы являются основанием для выдачи правоустанавливающих (вторичных) документов. Только после получения и регистрации правоустанавливающих документов приобретатель прав на земельный участок может в полном объеме реализовать свои права на земельный участок.

Вернуться к списку

Смотрите еще:

  • Адвокат костюченко Костюченко Маким Юрист , 2 000 грн Возраст: 32 года Город: Киев Контактная информация Соискатель указал телефон и эл. почту. Чтобы открыть контакты, войдите как работодатель или зарегистрируйтесь. Дополнительная информация Костюченко […]
  • Земля под зданием в оперативном управлении Учесть земельный участок В редакцию пришел такой вопрос: учреждение получило земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование для эксплуатации административного здания и свидетельство о государственной регистрации права. Участок […]
  • Статья 192 тк рф замечание Статья 192. Дисциплинарные взыскания Информация об изменениях: Федеральным законом от 3 декабря 2012 г. N 231-ФЗ в статью 192 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2013 г. Статья 192. Дисциплинарные […]
  • Хороший юрист в подольске отзывы Адвокаты в Подольске 224 специалиста Адвокаты — широкая база специалистов 450 отзывов о специалистах на PROFI.RU Адвокаты в Подольске от 500 рублей/усл. C чего начать? Уточните, какого специалиста вы ищете Получите от специалистов […]
  • Закон об административных правонарушениях волгоградской области Закон Волгоградской области от 16 января 2018 г. N 4-ОД "О внесении изменений в Кодекс Волгоградской области об административной ответственности от 11 июня 2008 г. N 1693-ОД" Обзор документа Установлена административная […]
  • 1272 коап рф 1272 коап рф Постановление Правительства РФ от 31 октября 1998 г. N 1272 О государственном контроле за осуществлением международных автомобильных перевозок (с изменениями от 2 февраля 2000 г., 14 декабря 2006 г., 2 августа 2007 г., […]
admin

Обсуждение закрыто.