Расторжение договора аренды земельного участка за неуплату

Расторжение договора аренды земельного участка за неуплату

Оглавление:

Земельный участок находится в государственной собственности, арендатором является юридическое лицо, заключившее договор в целях строительства нежилого здания, договор аренды заключен на 49 лет. В договоре не указано, что неуплата арендатором пеней является основанием для его расторжения по инициативе арендодателя. Можно ли в судебном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка на основании того, что арендатором не уплачены пени?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Неуплата пеней за просрочку в оплате аренды при рассматриваемых обстоятельствах сама по себе не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Однако в спорной ситуации суд будет рассматривать требование арендодателя о расторжении договора с учетом всех обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора.

Обоснование позиции:
В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
В то же время, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности и договор аренды такого участка заключен на срок более пяти лет, по общему правилу досрочное расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
В связи с этим судебная практика подчеркивает, что п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальное основание и порядок досрочного расторжения договора, отличные от общих оснований, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ, ст.ст. 450 и 619 ГК РФ. Это означает, в частности, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Кроме того, в п. 29 информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум ВАС РФ разъяснил, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом факт существенного нарушения договора арендатором сам по себе не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Существенность нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора является понятием оценочным, критерии такой существенности в законе не детализируются. Однако при рассмотрении требований арендодателя о расторжении договора суды исходят из того, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (смотрите, например, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016 N 15АП-15044/16, Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2015 N 10АП-4374/15).
Так, суд может признать существенным нарушением договора аренды земельного участка систематическое нарушение арендатором сроков внесения арендной платы. Однако даже при таких обстоятельствах суды зачастую удовлетворяют требование о расторжении договора лишь в ситуации, когда имеются основания полагать, что в связи с неисполнением (несвоевременным исполнением) арендатором обязанности по оплате аренды истец (арендодатель) в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Если же арендатор в разумный срок погасил задолженность, суд может прийти к выводу о несоразмерности такого правового последствия просрочки со стороны арендатора, как расторжение договора, допущенному нарушению и отказать в иске (смотрите, в частности, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 N 15АП-9347/17, от 15.08.2016 N 15АП-11138/16, и от 04.07.2015 N 15АП-8781/15, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 N 18АП-3508/17).
Неуплата арендатором пеней, начисленных за просрочку во внесении арендной платы, не названа в качестве существенного нарушения договора аренды ни в ГК РФ, ни в ЗК РФ.
В судебной практике высказывается мнение о том, что неуплата пени не может квалифицироваться как существенное нарушение договора, а соответственно, и как основание для его расторжения, поскольку неустойка выступает лишь способом обеспечения обязательства и мерой ответственности за его неисполнение (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 N 04АП-1350/14, смотрите также постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2012 N 17АП-9170/12).
С учетом изложенного мы полагаем, что неуплата арендатором земельного участка суммы пеней за допущенную им просрочку внесения арендной платы сама по себе не является существенным нарушением, которое влечет за собой расторжение договора земельного участка, находящегося в государственной собственности, который заключен на срок более чем пять лет.
Однако при оценке существенности такого нарушения суд может учитывать конкретные обстоятельства спорной ситуации, в частности принять во внимание иные нарушения договорных условий, допущенные арендатором (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2015 N 18АП-14909/15).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

10 августа 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Строительство недвижимости представляет собой достаточно затратный процесс как с финансовой, так и с временной точки зрения. Положение застройщика усугубляется тяжелой экономической обстановкой, характеризующейся ростом неплатежей и увеличением рисков предпринимательской деятельности. Все это наряду с административными барьерами может являться причиной длительного неиспользования земельного участка (далее — участка), предоставленного для строительства.

Большая часть таких участков предоставляется на основании договоров аренды. При этом Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ) предусматривает возможность расторжения таких договоров в случае неиспользования арендатором участка в течение трех лет(ст. ст. 45, 46 ЗК РФ). Такое нарушение признается существенным при рассмотрении вопроса о расторжении договора. Кроме того, п. 2 ст. 45 ЗК РФ применяется при рассмотрении судами законности отказов арендодателей от продления договора аренды на новый срок.

Поэтому актуальным является анализ практики разрешения споров, связанных с расторжением договоров аренды участков в связи с неиспользованием арендатором такого участка в течение трех лет.

Начать следует с того, что согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ не может служить основанием для расторжения договора аренды сам факт существенного нарушения, если оно (его последствия) было устранено арендатором в разумный срок (п. 23Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

При рассмотрении вопросов о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Однако первым является вопрос доказывания фактического неиспользования арендатором земельного участка в течение более трех лет.

Факт неиспользования участка в определенных в договоре целях подтверждается актами осмотра, составляемыми представителями арендодателя, и прилагаемыми к ним фотоматериалами. Однако такие акты могут опровергаться другими доказательствами, которые могут подтверждать различные обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендатор совершал зависящие от него действия, направленные на завершение строительства.

Установив, что арендатор не приступал к строительству и не представил доказательств использования земельного участка по назначению, суды могут посчитать эти нарушения существенными и расторгнуть договор.

К обстоятельствам, препятствующим использованию участка, могут относиться задержки в принятии органами публичной власти актов, необходимых для осуществления строительства.

По одному из дел суд посчитал, что препятствие в виде отнесения участка к двум территориальным зонам помешало своевременному окончанию строительства, а его устранение не зависело исключительно от действий арендатора. Поэтому срок строительства пропущен по уважительной причине.

Суды признают добросовестным поведение арендатора, хотя и не завершившего строительство в установленный срок, но предпринявшего действия, направленные на осуществление строительства. К таковым относятся действия, направленные на подготовку и сбор документации, необходимой для осуществления строительства. В таких случаях право аренды не должно прекращаться.

В ряде случаев в подтверждение своей добросовестности арендаторы ссылаются на обстоятельства, не имеющие непосредственного отношения к осуществлению строительства и поэтому не являющиеся основанием для оспаривания отказа арендодателя от договора аренды.

Так, суды признали необоснованной ссылку арендатора на то, что он заключил договор долевого участия в строительстве объекта на арендуемом участке. При этом было указано, что заключение такого договора не рассматривается в качестве начала строительства. Также было отмечено, что введение в отношении арендатора процедуры банкротства не приостанавливает срок, установленный для строительства.

Нередко встречаются случаи, когда после заключения договора аренды арендатор меняет разрешенное использование участка. Это также является основанием для признания арендатора недобросовестным и для расторжения договора. Суды отмечают, что действия арендатора, направленные на изменение вида разрешенного использования, свидетельствуют о том, что он не преследовал первоначальных целей, указанных в договоре аренды.

Строительство на участке объекта иного, чем тот, который был предусмотрен договором аренды, также не рассматривается в качестве действий, направленных на строительство, в контексте п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Нередко после первоначального предоставления участка в договоре аренды происходит замена арендатора. В этом случае возникает вопрос о течении срока, отведенного на строительство. Должен ли он отсчитываться для нового арендатора с момента его вступления в договор аренды, или же такой срок должен отсчитываться с момента предоставления участка первоначальному арендатору?

По этому поводу суды отмечают, что, приобретая права по договору аренды, новый арендатор должен оценивать возможность освоения участка в оставшийся срок, и отсчитывают срок с момента первоначального предоставления участка.

(Ненашев М.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2017)

Может ли администрация в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды земельного участка?

может ли администрация в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды земельного участка за неуплату аренды.

Ответы юристов (2)

Если это предусмотрено в договоре.

Согласно ст. 620 ГК РФ Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 450 ГК РФ

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

Изменение или расторжение договора по данному основанию влечет последствия, предусмотренные частью 5 ст. 453 настоящего Кодекса.

1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. — Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как расторгнуть договор аренды земли досрочно?

Согласно ст. 651 Гражданского кодекса Украины изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом . Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора. В случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор является соответственно расторгнутым или измененным.

При этом, частью 3 статьи 31 Закона Украины «Об аренде земли» определено, что договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.

Имейте в виду!

Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.

Таким образом, нормами действующего законодательства Украины определены два пути досрочного расторжения договора аренды земли:

• по соглашению сторон;

• по решению суда.

Следует учитывать, что основанием для судебного решения о досрочном расторжении договора аренды земли является невыполнение условий договора и нарушение норм действующего законодательства Украины.

Согласно статье 32 Закона Украины «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 Закона Украины «Об аренде земли» и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

Так, основаниями для досрочного расторжения договора аренды земли могут быть: если инициатором витупае собственник земельного участка (арендодатель) — нецелевое использование земельного участка, неуплата арендной платы, экологический вред участке от деятельности арендатора, ее загрязнения и забурьянення т.п., если инициатором выступает арендатор — создание препятствий арендатору в пользовании земельным участком и т.п..

Обратите внимание!

Факт расторжения договора аренды земли необходимо зарегистрировать. Порядок регистрации такой же, как и для регистрации самого договора аренды земли.

Материал разработан Земельным союзом Украины по заказу ПРООН

Расторжение договора аренды земельного участка

По истечении срока действия или досрочно по требованию каждой из сторон может последовать расторжение договора аренды земельного участка. В случае досрочного расторжении составляется отдельный документ (дополнительное соглашение), а для возврата участка земли арендодателю составляется акт сдачи-приёмки.

Условия, в соответствии с которыми можно расторгнуть договор, предусматриваются в Гражданском законодательстве или в соглашении сторон.

Собственник может расторгнуть соглашение при наличии следующих оснований:

  • неуплаты арендной платы более двух раз подряд;
  • нарушения условий соглашения при пользовании участком (например, нецелевое использование);
  • ухудшения плодородия земли.

Может ли арендатор досрочно разорвать соглашение?

По инициативе арендатора прекращение действия соглашения возможно в следующих случаях:

  • невозможность использования участка по назначению в связи с его непригодностью;
  • скрытие собственником недостатков участка сельхозназначения, из-за которых его использование невозможно;
  • не предоставление участка в пользование или создание препятствий для этого.

Грамотно составить такой договор и правильно его расторгнуть помогут юристы портала Правовед.RU.

Консультации юристов по законодательству России

Как расторгнуть договор аренды?

Аренда недвижимой собственности является распространенным видом правоотношений в Российской Федерации. Передача представленных объектов осуществляется при помощи заключения соглашения о найме между арендодателем и арендатором. Статистика обозначенных правоотношений гласит, что частым явлением выступает расторжение подобных соглашений. Прекращение действия договора аренды может произойти как по инициативе владельца имущества, так и по желанию арендатора. Помимо этого расторжение договора аренды возможно и путем составления соглашения, которое заключается между сторонами сделки.

По причине того, что договор аренды является двусторонним соглашением, его досрочное расторжение может привести к тому, что права одной из сторон сделки могут быть нарушены. Для урегулирования обозначенных ситуаций, положениями законодательства Российской Федерации предусмотрено, когда досрочное расторжение договора аренды возможно, а когда нет.

В текущей статье будет представлена информация об основаниях для расторжения договора аренды, а также порядок действий при аннулировании контракта по инициативе арендодателя, арендатора и по соглашению сторон сделки. Также будут обозначены сведения о том, как происходит расторжение договора аренды через суд.

Общая информация

Согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора аренды может произойти в следующих случаях:

  • Если арендодатель и арендатор пришли к согласию по поводу расторжения договора аренды;
  • По желанию одной из сторон соглашения. Аннулирование контрактных отношений в представленном случае возможно только по основаниям, которые предусмотрены в тексте договора;
  • Если арендодатель или арендатор направил в судебное учреждение исковое заявление для расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Необходимо отметить, что для подачи иска у заявителя должны быть весомые основания, которые обозначены в положениях законодательства РФ.

Необходимо помнить, что в первой ситуации, если стороны сделки после переговоров пришли к согласию, трудностей при расторжении соглашения о найме у них не возникнет. Обсудив все нюансы, арендодатель и арендатор должны составить соглашение, на основании которого и происходит расторжение представленной договоренности.

Возникновение сложностей допустимо в случае, когда один из участников правоотношений не желает осуществлять процедуру досрочного расторжения договора аренды. В представленном случае прекращение контрактных отношений происходит посредством обращения в судебную инстанцию.

Процедура расторжения

Вне зависимости от причин, согласно которым одна из сторон соглашения изъявила желание аннулировать данные правоотношения, процедура расторжения соглашения о найме жилой или нежилой недвижимости должна начинаться с оформления уведомления о прекращении контрактных отношений и его отправки второму участнику сделки. При получении обозначенного извещения, противоположная сторона договора аренды обязуется дать ответ в течение месяца.

После того как один из участников данных правоотношений направляет другому уведомление, в котором указывает о желании осуществить досрочную процедуру расторжения договора аренда, события могут развиваться по-разному.

Существует четыре варианта развития событий:

  • Сторона, которая получила уведомление о расторжении соглашения о найм, учла обозначенные в извещении сведения и указала период времени, в течение которого замечания будут устранены во избежание аннулирования соглашения;
  • Ответчик соглашается на досрочное расторжение договор аренды;
  • Лицо, получившее уведомление, составляет ответное обращение, в котором данная ситуация описана так, как он ее видит. Помимо этого ответчик должен приложить к заявлению документы, доказывающие его слова;
  • Ответчик никак не реагирует на уведомление о расторжении договора аренды — игнорирует обращение и не предпринимает шагов для исправления замечаний.

Для исключения взаимных претензий арендодатель и арендатор должны действовать согласно законодательным актам Российской Федерации и обозначенным условиям в договоре аренде. В случае нарушения договоренности или положений нормативно-правовых актов РФ, потерпевшая сторона имеет право направить в судебную инстанцию исковое заявление.

По соглашению сторон

Наиболее удобным и легким способом расторжения договора аренды является оформление соглашения, которое подтвердит обоюдное согласие арендатора и арендодателя.

При аннулировании представленных контрактных отношений по соглашению сторон, следует учесть несколько особенностей:

  • Если арендодатель и арендатор пришли к обоюдному согласию о расторжении договора аренды, им необходимо оформить специальное соглашение и обозначить в нем все нюансы прекращения правовых отношений;
  • Представленное соглашение в обязательном порядке оформляется в письменном виде;
  • После того как арендодатель и арендатор заключили и подписали обозначенный документ, происходит автоматическое расторжение договора аренды. Необходимо отметить, что прекращение действия контракта может произойти и в обозначенное в соглашении время. К примеру, соглашение было составлено 29 ноября 2018 года, а расторжение договора аренды произойдет только 15 декабря 2018 года;
  • Анализируя практику большинства судебных инстанций, если происходит расторжение договора аренды собственности по соглашению сторон, документ следует зарегистрировать в Росреестре.

Соглашение о расторжении договора аренды должно содержать следующую информацию:

  • Фамилия, имя и отчество арендодателя, а также его контактные данные;
  • Личные и контактные сведения арендатора;
  • Банковские данные участников сделки;
  • Порядковый номер документа;
  • Дата расторжения договора аренды;
  • Период времени, в течение которого собственность будет возвращена арендодателю. Делается это посредством акта приема-передачи;
  • Обозначается наличие или отсутствие обоюдных претензий;
  • В завершении соглашения указывается дата и место его оформления, а также ставятся подписи арендодателя и арендатора.

Представленное соглашение помогает обозначить отсутствуют ли у арендодателя и арендатора взаимные претензии, либо наоборот установить сумму денежного долга арендатора по арендной плате и указать сроки предоставления денег арендодателю.

По инициативе арендодателя

Согласно 619 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендодатель имеет право на расторжение договора аренды по собственной инициативе. Физическое или юридическое лицо, предоставляющее в аренду свою собственность, вправе аннулировать представленное соглашение только при наличии оснований, обозначенных в положениях законодательства РФ.

Основания для расторжения договора аренды по желанию арендодателя:

  • Если гражданин применял переданную ему в аренду собственность не по назначению, нарушая этим пункты договора;
  • Если при использовании переданной арендатору недвижимости он значительно ухудшил ее состояние;
  • Если арендатор нарушает положения договора аренды, в котором обозначены сроки и сумма платы за использование собственности. В случае неуплаты аренды на протяжении двух месяцев, арендодатель имеет право осуществить расторжение договора аренды по собственному желанию;
  • Если арендатор не выполнил условие контракта о ремонте переданной ему по договору аренды собственности. Выполнить обозначенное условие необходимо в установленные в документе сроки.

В первой ситуации, чтобы арендодатель смог определить, насколько серьезным является нарушение арендатора, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. Те правонарушения, из-за которых арендодатель понес определенные убытки или на которые он не рассчитывал при заключении контракта, будут считаться существенными.

Во второй ситуации, нарушение будет считаться существенным в том случае, если гражданин, получивший по договору аренды собственность, нанес серьезный вред недвижимости или им была осуществлена значительная перепланировка имущества, которая не была оговорена с арендодателем.

В третьем случае договор всегда содержит информацию о способе и сроках оплаты аренды. Если гражданин, получивший в пользование собственность, неоднократно нарушал указанные условия, арендодатель имеет право осуществить расторжение договора аренды досрочно и по собственной инициативе.

В четвертой ситуации, период для реализации капитального ремонта недвижимости оговаривается и обозначается при заключении договора аренды. Если же соответствующий период времени не представлен в контракте, арендатор обязан проводить ремонт собственности в разумные сроки, которые установлены нормативно-правовыми актами Российской Федерации.

Помимо вышеобозначенных ситуаций, согласно первому пункту статьи под номером 451 Гражданского кодекса РФ, основанием для досрочного расторжения контракта путем судебных разбирательств может послужить факт изменения обстоятельств, в соответствии с которыми был заключен договор аренды.

Необходимо отметить, что если арендодатель и арендатор не пришли к единому мнению согласно досрочного расторжения договора аренды, перед тем как направлять исковое заявление в судебное учреждение необходимо попытаться урегулировать вопрос досудебным способом.

Расторжение документа по желанию арендатора

При оформлении договора арендатор имеет право потребовать включить в соглашение пункты, в соответствии с которыми он сможет инициировать процесс досрочного расторжения договора аренды недвижимости по собственной инициативе. Если же соглашение не содержит представленных условий или лицо, получившее в пользование собственность желает аннулировать контракт на основании иных причин, которые не обозначенные в документе, он имеет право сделать это двумя способами: получить согласие арендатора или направить в судебное учреждение исковое заявление о расторжении договора аренды.

Основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора:

  • Если после того как был заключен соответствующий контракт арендодатель предоставил гражданину в пользование другую собственность, не ту, которую он должен был передать согласно пунктам соглашения;
  • Если действия арендодателя не позволяют лицу пользоваться переданной ему недвижимостью так, как обозначено в положениях договора аренды или по назначению собственности;
  • Наймодатель предоставил арендатору собственность ненадлежащего качества, в результате чего лицо не может эксплуатировать недвижимость по ее назначению. Необходимо отметить, что арендатор должен доказать, что данные недостатки не были оговорены при заключении контракта;
  • Соглашение содержит пункты, в которых обозначено, что арендодатель обязан проводить капитальный ремонт собственности в определенное время, но он не выполняет указанные условия;
  • Если переданная в аренду собственность стала непригодна для дальнейшего использования по причинам, которые не зависят от воли сторон сделки. В представленном случае арендатор не несет ответственность перед арендодателем.

Уведомление

Условие о том, что одной из сторон необходимо уведомлять другую о желании осуществить процесс расторжения договора аренды следует обговорить заранее, при оформлении контракта. Нормы законодательства РФ не предусматривают унифицированной формы обозначенного уведомления. По указанной причине извещение составляется в свободной форме. При этом требуется учитывать установленные законодательством нормы и условия оформления.

Уведомление, составленное в письменном виде, необходимо в следующих случаях:

  • Если договор аренды был заключен на неустановленный период времени;
  • Контракт содержит пункт, в котором указывается, что договор аренды может быть автоматически продлен;
  • Одна из сторон сделки отказывается исполнять условия договора аренды.

Нормы законодательства Российской Федерации не предусматривают типовой формы данного уведомления. По представленной причине оформляется извещение о расторжении соглашения о найме в свободной форме.

Несмотря на это, требуется придерживаться следующей структуры:

  • Фамилия, имя и отчество арендатора, а также его контактные данные;
  • Личные и контактные сведения арендодателя;
  • Наименование документа;
  • В основной части уведомления о расторжении соглашения о найме обозначается причина аннулирования контракта;
  • Требование по расторжению — погашение задолженности, возмещение денежных убытков, возвращение недвижимости;
  • Дата расторжения договора аренды;
  • Период времени, в течение которого другая сторона сделки должна ответить на сообщение;
  • Перечень прилагаемых документов — письменно зафиксированные показания свидетелей о нарушениях; акты, подтверждающие неуплату;
  • В завершении уведомления о расторжении договора аренды указывается дата оформления и подпись заявителя.

Факт получения уведомления расторжения контракта в обязательном порядке должен быть зафиксирован, посредством подписи получателя.

Как расторгнуть договор аренды через суд?

Процесс расторжения договора аренды осуществляется при помощи судебной инстанции в следующих случаях:

  • Если собственность арендодателя невозможно далее эксплуатировать. Причиной этому может стать непредвиденная ситуация, в чем нет вины арендатора;
  • Арендодатель отказывается реализовать капитальный ремонт недвижимости. В представленном случае обозначенный факт должен быть указан в контракте;
  • Одна из сторон сделки отказывается передавать собственность;
  • Если арендодатель предоставляет лицу недвижимость с недостатками, которые не обозначены в положениях договора аренды.

Если процесс расторжения договора аренды осуществляется через судебную инстанцию, то для начала, согласно нормам законодательства Российской Федерации, заявитель обязан заплатить государственную пошлину. После этого оформляется исковое заявление, в котором указываются основания для подачи иска.

Исковое заявление направляется в областное судебное учреждение по месту регистрации ответчика. К иску в обязательном порядке прилагается документация, которая подтвердит факт нарушения договорных обязательств. В обязательном порядке необходимо сделать ссылки на нормативно-правовые акты Российской Федерации, которые доказывают правонарушения со стороны другого участника соглашения.

Исковое заявление

Направить исковое заявление в судебное учреждение имеет право каждая из сторон сделки. Так как положения законодательных актов РФ не содержат унифицированной формы иска в данном случае, то он составляется в свободной форме на листе формата А4. Несмотря на это, при оформлении искового заявления целесообразно придерживаться делового стиля изложения. Все факты, которые представляются в документе, должны быть написаны последовательно и обоснованно.

Исковое заявление о расторжении договора аренды должно содержать следующие сведения:

  • Наименование и адрес судебного учреждения;
  • Фамилия, имя и отчество заявителя, а также его контактные сведения;
  • Фамилия, имя и отчество ответчика, а также его контактные данные;
  • Основание для направления искового заявления в судебную инстанцию;
  • Список документов, подтверждающих факт правонарушения договорных обязательств;
  • В завершении составления искового заявления указывается дата его оформления, а также ставится подпись заявителя.

Необходимо отметить, что доказательством того, что заявитель пытался решить вопрос досудебным способом является подписанное ответчиком уведомление о расторжении договора аренды. Этот документ будет свидетельствовать о том, что он не принял никаких мер для урегулирования конфликта.

Смотрите еще:

  • Как действует запрет на выезд Как отменяется временное ограничение (запрет) на выезд должников за границу? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. Временное ограничение на выезд должника […]
  • Статья 48 фз 212 Закон № 212-ФЗ Документ утратил силу с 1 января 2017 года в связи с принятием Федерального закона от 03.07.2016 № 250 – ФЗ. В то же время Фонд социального страхования Российской Федерации (далее – Фонд) продолжает осуществлять контроль […]
  • Как купить земельный участок если он в аренде Участок в аренде. Как оформить его в собственность? 3 марта 2017 20:50 Участок в аренде. Как оформить его в собственность? Фото: Иван МАКЕЕВ У нас есть земельный участок в аренде. Хотим перевести его в собственность. Нужно ли для этого […]
  • Лицевой счет сотрудников образец Зачем нужен и как заполнить лицевой счет сотрудника по заработной плате? Без оформления лицевого счёта работника по форме Т-54 деятельность компании невозможна. Документ включает в себя подробную информацию о сотруднике, его рабочем […]
  • Как выписать леща Давать леща Фразеологический словарь русского литературного языка. — М.: Астрель, АСТ . А. И. Фёдоров . 2008 . Смотреть что такое "Давать леща" в других словарях: давать леща — поддавать, ударять, врезать, бить, давать туза, давать […]
  • Как нанять адвоката в казахстане Стоимость услуг адвоката Виды услуг Стоимость 1. Консультации: Устные консультации по всем отраслям права от 5 000-7 000 тенге Письменные консультации по всем отраслям права от 10 000 тенге Подготовка правовых заключений по вопросам, […]
admin

Обсуждение закрыто.