Заключить договор перенайма

Заключить договор перенайма

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 2 марта 2011 г. по делу N А14-4816/2010/150/10 (ключевые темы: перенаем — государственная регистрация — договор аренды земельного участка — кадастр — регистрирующий орган)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 2 марта 2011 г. по делу N А14-4816/2010/150/10
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от заявителя — К.И.Н. — представителя (доверенность от 14.02.2011 N 11), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области — Б.С.В. — представителя (доверенность от 30.12.2010 N 332-д), 3-его лица: ОАО «С» — не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2010 по делу N А14-4816/2010/150/10, установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Е» (далее — Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее — Управление Росреестра, регистрирующий орган) с уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010, и с требованием обязать регистрирующий орган произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010, заключенного между ООО «Е» и ОАО «С».

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2010 в удовлетворении требования Общества о признании недействительным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации названного договора перенайма отказано. Вместе с тем, суд обязал Управление произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2010 решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования Общества о признании недействительным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010 отменено. Апелляционный суд признал незаконным названный отказ Управления Росреестра. В остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, заслушав в судебном заседании мнения представителей Общества и Управления, кассационная инстанция считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции отмене в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Воробьевский филиал) произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010, заключенного между ООО «Е» и ОАО «С» с принятием в этой части нового решения об отказе в удовлетворении данного требования Общества.

Как следует из материалов дела, 21.10.2005 между сельскохозяйственным производственным кооперативом «М» (далее — СХПК «М») и собственниками земельных долей заключен договор аренды земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 36:08:0000 000:0024, общей площадью 62492000 кв.м, расположенного по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, северо-восточная и восточная части Воробьевского кадастрового района, для сельскохозяйственного использования, на срок 10 лет.

В соответствии с пунктом 5.7 указанного договора арендатор обязан не совершать действия по залогу земельного участка и передаче его третьим лицам.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2005.

По договору перенайма земельного участка от 10.04.2008 N 2, зарегистрированному 26.09.2008, и акту приема-передачи от 06.05.2008 права и обязанности арендатора были переданы от СХПК «М» к ОАО «С».

8 февраля 2010 года между ОАО «С» и ООО «Е» подписан договор перенайма прав и обязанностей по договору аренды.

Согласно указанному соглашению все права и обязанности ОАО «С» по договору аренды земельного участка от 21.10.2005 переходят к ООО «Е» в полном объеме, существующем на момент заключения договора, с момента государственной регистрации этого договора. В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи.

В газете «Молодой Коммунар» 20.02.2010 было опубликовано информационное сообщение о заключении сторонами указанного договора.

25 февраля 2010 года ОАО «С» и ООО «Е» обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации сделки, заключенной указанными сторонами.

Поскольку регистрирующий орган 29.03.2010 отказал в государственной регистрации вышеуказанного договора перенайма прав и обязанностей, ООО «Е» обратилось в арбитражный суд за защитой нарушенных прав.

При рассмотрении настоящего дела судебные инстанции пришли к выводу о том, что предметом договора перенайма от 08.02.2010 является передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 21.10.2005, а не самого земельного участка, следовательно, установленный пунктом 5.7 договора аренды запрет на совершение действий по залогу земельного участка и передаче его третьим лицам, сторонами не нарушен, в связи с чем оснований для отказа в его государственной регистрации, в данном случае, не имелось.

Однако судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством , если иное не предусмотрено земельным , лесным , водным законодательством , законодательством о недрах , об охране окружающей среды , специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления , если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, предусмотренное действующим законодательством право на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды без согласия собственника земельного участка возникает у арендатора при условии, если договором не предусмотрено иное.

Следует также учитывать, что при перенайме прав и обязанностей по договору фактически передаются все права арендатора, включая вещные права, связанные непосредственно с владением и использованием земельного участка.

Из материалов дела видно, что пунктом 5.7 договора аренды земельного участка общей площадью 62492000 кв.м с кадастровым номером 36:08:0000 000:0024 для арендатора установлен прямой запрет на передачу данного участка третьим лицам.

Доказательств, свидетельствующих о согласии собственников земельного участка на передачу вещных прав в отношении спорного земельного участка третьему лицу (ООО «Е»), материалы дела не содержат.

На основании изложенного суд кассационной инстанции считает, что доводы регистрирующего органа о том, что соглашение о перенайме от 08.02.2010, заключенное между ОАО «С» и ООО «Е», не соответствует действующему законодательству обоснованны.

Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах спора отказ уполномоченного органа в регистрации соглашения о перенайме от 08.02.2010, заключенного сторонами в нарушение установленного действующим законодательством порядка, является законным.

В связи с вышеуказанным выводы судов первой и апелляционной инстанций о неправомерном отказе Управления Росреестра в государственной регистрации договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010 основаны на неправильном применении норм материального права.

Учитывая, что суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о признании недействительным отказа Управления Росреестра в государственной регистрации названного договора перенайма, хотя и по иным основаниям — в связи с запретом суда на распоряжение данным земельным участком, кассационная коллегия оставляет в силе судебный акт в части отказа в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При наличии обоснованного отказа в регистрации договора суд не имел права обязывать Управление Росреестра производить регистрационные действия.

Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287 , ст. 288 , ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2010 по делу N А14-4816/2010/150/10 и решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2010 по настоящему делу в части обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (Воробьевский филиал) произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010, заключенного между ООО «Е» и ОАО «С», отменить, оставив в силе в остальной части решение Арбитражного суда Воронежской области по делу N А14-4816/2010/150/10.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Договор перенайма арендованного имущества

Данный вид соглашения представляет собой сделку, в соответствии с которой передаются как права, так и обязанности, прописанные ранее в данном соглашении аренды имущества. Перенайм несколько отличается от схожих с ним понятий субаренды или цессии. Так, субаренда представляет собой временную передачу прав и обязанностей по договору, в то время как перенайм предполагает постоянную и окончательную сделку. Цессия же представляет собой передачу только права аренды без сопутствующих обязательств.

Главной особенностью данного вида договора является то, что договор остается в силе, меняется только лицо, представляющее арендатора. Бывают случаи, когда предыдущий арендатор не имеет возможности далее нести финансовые обязательства перед арендодателем, а расторжение сделки приведет к неустойкам или другим потерям сторон соглашения. В данном случае целесообразнее просто заключить Договор перенайма, который передаст права аренды и финансовые обязательства заинтересованному лицу. При этом ни одна из сторон сделки не пострадает, время, и средства так же не будет потрачены.

Однако не стоит надеяться, что соглашение о перенайме можно заключить «на пустом месте». Так к данному договору обязательно нужно приложить все имеющиеся письменные доказательства того, что перенайм — вынужденная мера для предыдущего арендатора.

Кроме того, четко определяются все условия, объем, права и обязательства по договору, уточняются задолженности по обязательствам (аренде), расписываются все условия передачи имущества в перенайм.

Жестких правил оформления договора перенайма нет, но он должен быть представлен в виде единого договорного документа, определяющего права и обязанности сторон, подписанным ими. Устное или формальное соглашение не считается действительным.

Что касается такого обязательства сторон соглашения, как регистрация договора перенайма в государственных инстанциях, то четкого ответа здесь пока нет. Логичнее ориентироваться на тот факт, подвергался ли регистрации первоначальный договор аренды имущества. Если данное обстоятельство имело место быть, то и договор так же может быть подвергнут государственной регистрации.

Так же нет прямого обязательства в составлении акта о приеме — передачи арендуемого имущества. Однако из соображений безопасности и законности лучше составить данный акт в произвольной форме, где будут указаны все основные характеристики объекта аренды. Это обезопасит будущего арендатора от неожиданных «сюрпризов» и дополнительных расходов от арендуемого имущества.

Одним из главных пунктов договора должно быть обязательное согласие арендодателя на передачу прав и обязательств аренды новому арендодателю. Если такого согласия нет в самом договоре или оно не прилагается в виде отдельного документа, то Договор перенайма считается недействительным.

Заключить договор перенайма

Когда покупатель выбрал участок, находящийся не в собственности, а в аренде у продавца — возникает вопрос, как правильно оформить договор, по которому покупатель получит права пользования и владения этим земельным участком.

И многие юристы, ранее сталкивавшиеся только с договорами цессии (уступки права требования доли в строительстве здания по договору долевого участия), предполагают, что при уступке прав аренды земельного участка или помещения могут применяться те же правила, что и к цессии. Это не совсем так.

Отличия цессии и перенайма

Уступка прав и обязанностей арендатора по договору аренды называется — перенайм (или перенаем). Перенайм приводит к полной замене стороны в договоре (то есть, новому арендатору передаются не только все права, но и все обязанности арендатора по договору аренды).

А в случае заключения договора цессии, применительно к договору аренды, передается только право аренды. Это совсем не интересно для арендатора, который уступает свои права. Потому что, тогда обязанность по уплате арендных платежей, так и останется за ним. Новый арендатор, получивший права по цессии, будет владеть и пользоваться недвижимостью, а старый — платить за него аренду. Ну кому это понравится?!

Из чего состоит право собственности

Право собственности состоит из права владения, пользования и распоряжения.

Что покупает будущий арендатор у прежнего по договору уступки/перенайма

Первый арендатор (продавец) продает второму арендатору (покупателю) не объект недвижимости, а права и обязанности по договору аренды.

То есть — право занять место арендатора в этом договоре аренды.

А уже на основании этого, став полноправным арендатором по договору аренды, покупатель приобретает право пользования и владения земельным участком (или другим объектом недвижимости, переданным в аренду о договору). А право распоряжения, как и прежде, остается у собственника недвижимого имущества.

Объем прав арендатора по договору уступки права аренды

Прежний арендатор может передать новому столько прав, сколько он имел сам. Никто не может передать больше прав, чем он имеет в действительности.

То есть, если договор аренды заключен на срок до 2058 года, то арендатор не может передать (уступить) следующему арендатору права аренды на срок до 2060 года.

Уступка прав аренды возможна только в пределах срока аренды, установленного действующим договором аренды. Даже если стороны договора перенайма нафантазировали и самостоятельно увеличили этот срок. То же правило касается всех остальных прав и обязательств арендатора по исходному договору аренды.

Надо ли регистрировать договор перенайма

Договор перенайма (уступки прав и обязанностей по договору аренду) заключается в той же форме, что и договор аренды. То есть, если договор аренды был долгосрочным, прошел государственную регистрацию то и договор перенайма необходимо регистрировать.

Краткосрочный договор аренды не регистрируется и вступает в силу с момента его подписания сторонами, то же относится и к договору перенайма по такому договору.

Уведомление арендодателя — собственника о смене арендатора

Ответ на вопрос, требуется ли согласие собственника недвижимости при замене одного арендатора на другого, нужно искать в тексте договора аренды.

В большинстве случаев, при заключении договора уступки права аренды (перенайма), согласие собственника не требуется, но необходимо уведомить его (собственника объекта недвижимости) о заключении договора уступки (прав и обязательств по договору аренды) и предоставить в Росреестр подтверждение того, что вы уведомили собственника. Без этого гос. регистратор может отказать в государственной регистрации договора перенайма.

Текст уведомления пишется в произвольной форме. Пример смотрите ниже. Можно сформулировать и по-другому, сохранив смысл: кто кому и что уступил, на основании чего права и обязанности по аренде принадлежало ранее (первоначальный договор аренды+договоры перенайма предыдущие, если были), и какой документ является основанием доля возникновения новых правоотношений (настоящий договор перенайма).

Лучше, чтобы уведомление писал прежний арендатор, который сейчас уступает права.

Департамент имущественных отношений Тульской области

(указать наименование Арендодателя из договора аренды)

гражданина Иванова Ивана Ивановича

проживающего по адресу: г. Тула, ул. Советская, д. 5,

(указать ФИО и адрес Арендатора)

Сообщаю Вам об уступке мной, Ивановым Иваном Ивановичем, прав и обязанностей Арендатора по договору аренды земельного участка № … от 15.02.2012 г., дата регистрации 16.03.2012 г., № 71-71-01/111 /2012-111 Петрову Петру Петровичу на основании договора уступки прав аренды (перенайма) от 05.05.2012 г.

Дата, подпись, расшифровка подписи.

Чем подтверждается уведомление собственника о смене арендатора

Для заключения договора перенайма необходимо иметь доказательства того, что вы выполнили условие — уведомили собственника.

Доказательством может быть письмо с отметкой о получении адресатом, опись вложения с уведомлением о вручении и т.д. Такой документ предъявляется государственному регистратору при регистрации договора перенайма. По окончании госрегистрации вам вернут подлинник этого документа, храните его, он может понадобиться при возникновении спорных ситуаций в будущем.

В какой форме лучше уведомить собственника арендуемого имущества

Лучше всего, чтобы собственник расписался в получении письма-извещения (Получил-подпись-расшифровка-дата) на вашем экземпляре. Требуется ли какое-то удостоверение подписи физического лица — уточните у гос. регистратора или по телефону горячей линии Росреестра: 8 800 100 34 34.

Удостоверительная надпись на вашем экземпляре извещения от юридического лица-собственника должна содержать следующую информацию: подпись, печать, № входящего документа и дата.

Письмо с отметкой о получении удобно тем, что содержит текст извещения. И регистратору сразу будет ясно, действительно ли вы уведомили собственника или поздравили его с днем рождения.

Либо можно отправить собственнику заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Разъяснения Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации

Вот что пишет пленум ВАС РФ о вопросах, связанных с уступкой прав и обязанностей аренды (об уведомлении собственника о смене арендатора и о том, как можно распорядиться правом аренды).

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2005 г. N 11

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Уступка права аренды — образец договора (соглашения)

Примерный текст договора уступки права аренды (перенайма), договоры (соглашения), составленные на его основе неоднократно и успешно проходили государственную регистрацию.

Название не имеет значения, вы можете озаглавить такой документ просто «Договор» или «Соглашение», сути документа это не меняет.

Если у кого-то есть свой интересный вариант соглашения или договора уступки права аренды и вы хотите поделиться им с коллегами-юристами, пишите. Мы добавим и ваш вариант текста договора.

СОГЛАШЕНИЕ ОБ УСТУПКЕ ПРАВА АРЕНДЫ (ПЕРЕНАЙМ)

город Тула, двадцать пятое июля две тысячи пятнадцатого года

Мы, граждане Российской Федерации, ____________ , именуемый в дальнейшем «Сторона-1», с одной стороны,

и ______________________, именуемый в дальнейшем «Сторона-2», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. Руководствуясь пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, Сторона-1 уступает Стороне-2 права и обязанности Арендатора по договору аренды земли № 1 от 15.01.2012 г., зарегистрированному в Управлении Росреестра по Тульской области 10.02.2012 г. за № 71-71-01/011/2012-111 (далее по тексту именуемого «Договор аренды»), на земельный участок с кадастровым № 71:-:0000000:0000, расположенный по адресу: г. Тула, ул. Каминского, 148 (Сто сорок восемь) (далее по тексту именуемый «Объект»).
  2. Объект имеет общую площадь – 990 (Девятьсот девяносто) кв.м., согласно кадастровому плану земельного участка, Объект расположен на землях населенных пунктов и его разрешено использовать под _______.
  3. Сторона-1 приобрела права и обязанности Арендатора Объекта на основании Договора аренды, заключенного между Арендодателем – Управлением муниципального имущества г. Тулы и ______, выступающим по настоящему соглашению как Сторона-1.

Согласно Договору аренды, срок аренды Объекта: с 01.02.2012 г. по 01.02.2022 г.

5. Сторона-1 передает, а Сторона-2 принимает на себявесь комплекс прав и обязанностей Арендатора Объекта по Договору аренды, закрепленных в Договоре аренды в объеме и на условиях, существующем на момент заключения настоящего соглашения, а так же — Договор арендыикадастровый план Объекта.

6. Сторона-1 подтверждает, что право пользования Объектом не обременено правами иных лиц, кроме тех прав и обязанностей, которые вытекают из Договора аренды и настоящего соглашения.

7. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

8. Стороны договорились об оплате за уступку прав на Объект в размере 250000= (Двухсот пятидесяти тысяч) рублей.

9. Сторона-2 выплатила Стороне-1 250000= (Двести пятьдесят тысяч) рублей до подписания настоящего соглашения.

10. Сторона-1 подтверждает то, что полностью оплатила арендную плату за пользование Объектом, причитающуюся с нее до момента заключения настоящего соглашения и у нее отсутствуют задолженности по оплате арендной платы за Объект.

11. Стороны договорились о том, что Сторона-2 принимает на себя обязанность по уплате арендной платы за Объект с момента подписания настоящего соглашения.

12. Расходы по регистрации настоящего соглашения стороны оплачивают поровну.

13. Настоящее соглашение составлено и подписано в четырех экземплярах, один из которых хранится в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по адресу: ___________, по одному экземпляру выдается сторонам договора, четвертый экземпляр направляется Арендодателю, согласно Договору аренды.

Договор перенайма — пример 2

Когда в истории договора аренды было много переуступок прав и обязанностей, то удобно обозначить номерами по порядку: 1) все соглашения или договоры по уступке и 2) всех появившихся в результате арендаторов, сменяющих друг друга входе этой истории. Тогда следующему арендатору будет проще распутывать этот клубок.

Назвать можно хоть договор, хоть соглашение (не обязательно вмещать в заголовок всю суть закрепляемых договором обязательств). Длинное название документа потом неудобно переписывать из документа в документ, и долго, и ошибиться проще.

СОГЛАШЕНИЕ

город Орел, восьмое октября две тысячи пятнадцатого года

Мы, граждане Российской Федерации: Иванова Лидия Петровна, дата рождения: 00.00.1900 г., место рождения: г. Орел, пол: женский, паспорт № 54 00 000000, выдан 00.00.2000 г. Советским РОВД г. Орла, проживающая по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 1, кв. 1, именуемая в дальнейшем «Арендатор-3», с одной стороны,

И Петрова Елизавета Никитична, дата рождения: 00.00.1900 г.р., место рождения: гор. Орел, пол: женский, паспорт № 54 00 000001 , выдан 00.00.2000 г. Советским РОВД гор. Орла, проживающая по адресу: Орловская область, Орловский район, д. Хардиково, 1, именуемая в дальнейшем «Арендатор-4», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1.1. Объект – земельный участок с кадастровым № 57:10:0000000:000, общей площадью 1000 (Одна тысяча) кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, д. Хардиково.

1.2. Арендодатель — Администрация Орловского района Орловской области;

1.3. Арендатор – лицо, принявшее права и обязанности арендатора Объекта по Договору аренды Объекта;

1.4. Арендатор-1 — Николаев Иван Петрович;

1.5. Арендатор-2 – Семенов Виктор Александрович;

1.6. ЕГРП — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.7. Договор аренды – договор аренды земли № 5/8 от 00.00.2000 г., заключенный относительно Объекта Арендодателем и Арендатором (в лице Арендатора-1) на срок с 01.01.2010 г. по 31.12.2054 г., о чем в ЕГРП 00.00.2000 г. сделана запись регистрации № 57-57-14/001/2000-000.

1.8. Соглашение-1 – соглашение об уступке права аренды (перенайм) от 00.00.2000 г., заключенное между Арендатором-1 и Арендатором-2, о чем в ЕГРП 11.01.2000 г. сделана запись регистрации № 57-57-14/007/2000-000. По Соглашению-1 Арендатор-2 принял на себя права и обязанности Арендатора по Договору аренды.

1.9. Соглашение-2 — соглашение об уступе права аренды (перенайм) от 22.01.2015 г., заключенное между Арендатором-2 и Арендатором-3, о чем в ЕГРП 30.01.2015 г. сделана запись регистрации № 57-57/014-57/014/000/2015-000/2. По Соглашению-2 Арендатор-3 принял на себя права и обязанности Арендатора по Договору аренды.

2.1. Руководствуясь пунктом 2 статьи 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статьей 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, Арендатор-3 уступает Арендатору-4 права и обязанности Арендатора по Договору аренды.

2.2. Арендатор-3 передает, а Арендатор-4 принимает на себя весь комплекс прав и обязанностей Арендатора Объекта по Договору аренды в объеме и на условиях, существующих на момент заключения настоящего соглашения. Данная передача прав и обязанностей осуществляется путем передачи Договора аренды и кадастрового паспорта Объекта при подписании настоящего соглашения.

  1. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Стороны договорились о цене уступки прав и обязанностей по Договору аренды на Объект в размере 90000= (Девяноста тысяч) рублей.

3.2. Расчет по настоящему соглашению произведен полностью. Арендатор-4 выплатил Арендатору-3 90000= (Девяносто тысяч) рублей до подписания настоящего соглашения.

3.3. Арендатор-4 принимает на себя обязанность по уплате арендной платы за Объект с момента государственной регистрации настоящего соглашения.

4.1. Арендатор-3 подтверждает то, что полностью оплатил арендную плату за пользование Объектом, причитающуюся с него до момента заключения настоящего соглашения и у него отсутствуют задолженности по оплате арендной платы за Объект.

4.2. Арендатор-3 подтверждает, что право пользования Объектом не обременено правами иных лиц, кроме тех прав и обязанностей, которые вытекают из Договора аренды и настоящего соглашения.

4.3. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

4.4. Расходы по регистрации настоящего соглашения стороны оплачивают поровну.

4.5. Настоящее соглашение составлено и подписано в четырех экземплярах, один из которых хранится в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, по одному экземпляру выдается Сторонам, четвертый экземпляр направляется Арендодателю.

АРЕНДАТОР-3:________(полностью ФИО и подпись)

АРЕНДАТОР-4:________(полностью ФИО и подпись)

Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится» ))) Вам не трудно, а нам — приятно.

Переподписание договора аренды при продаже бизнеса ИП

Я ИП. У меня малый бизнес в арендованном помещении.

Я продаю бизнес. Договор продажи бизнеса между моим ИП и ООО покупателя.

В ходе сделки необходимо будет расторгнуть мой договор аренды, и подписать новый договор аренды между собственником помещения и ООО

Как мне застраховаться от случая, что я свой договор аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал. А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора.

И я остаюсь без помещения

Ответы юристов (12)

А нельзя договор аренды подписать после передачи денег Вам?

Возможен залог имущества со стороны покупателя, то есть покупатель Вам передает имущество в залог, либо 100% предоплата Вам.

Также возможна передача Вами прав и обязанностей арендатора помещения, зачем Вам расторгать договор аренды!

Гражданский кодекс
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Может выложите проект договора, без персональных данных?

С уважением! Г.А. Кураев

Есть вопрос к юристу?

Как мне застраховаться от случая, что я свой договор аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал. А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора.
Алексей

Как я понимаю из вопроса Вы продаёте оборудование, которое необходимо для бизнеса и такое оборудование находится в помещении. Продавайте оборудование, а после новый его собственник заключит договор аренды с арендодателем, который сдает это помещение. Возможно заключить сразу два договора одновременно — Вы продаёте оборудование, а Собственник помещения заключает договор аренды с новым собственником бизнеса, а с Вами соглашение о расторжении договора аренды. С уважением, Урванцев Евгений.

Здравствуйте. В принципе можно сделать замену стороны в договоре, что то вроде цессии.

то есть вы уступаете покупателю за деньги — место, а арендодатель — дает свое согласие- подпись грубо говоря в договоре этом тоже ставит.

Но это сложнее, чем договор расторгнуть и потом подписать новый.

Это практически тоже что и перенайм получиться — ст. 615 гк выше указал коллега.

Ну помещение вы потеряете при любом исходе в общем то… разве что- в том договоре уступки (перенайма допустим) писать- что помещение переходит к новому арендатору только после полного расчета с вами.

аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал
Алексей

так возможно в принципе

А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора. И я остаюсь без помещения
Алексей

лучше такие вещи делать конечно после оплаты, хотя бы 50 на 50.

договоритесь с арендодателем о предоставлении Вам права переуступки прав аренды, если данное право не предусмотрено условиями договора аренды. в этом случае Вы уступите право за деньги и сможете предусмотреть условие об отказе и/или расторжении уступки с возвратом Вам арендных прав.

Здравствуйте, такое возможно если собственник согласится на подобное, я надеюсь с ним Вы согласовали данный момент.

Как мне застраховаться от случая, что я свой договор аренды расторгнул, собственник договор с покупателем подписал. А потом, до оплаты, покупатель отказывается от исполнения договора.
Алексей

В этом случае лучше всего будет заключить трехсторонний договор перенайма, который по условиям договора вступит в силу с момента оплаты Вашего бизнеса.

Статья 615. ГК РФ Пользование арендованным имуществом
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор цессий по мнению ВАС РФ в данном случае заключать нельзя, только перенайм.

Пункт 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
Передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, т.е. в порядке перенайма, внесения вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения паевого взноса в производственный кооператив. Поскольку право аренды было передано истцу путем заключения между ним и прежним арендатором договора уступки права аренды, отказ ответчика в регистрации такой сделки соответствует законодательству.

Здравствуйте! Сначала продаете свой товар, оборудование, мебель и т.п. в общем все что Вы называете бизнесом, передаете по акту приема передачи, под расписку или по безналу получаете деньги.

После этого занимаетесь переоформлением договора аренды.

Уточнение клиента

коллеги, спасибо большое

Если сначала получить деньги за договор продажи бизнеса, то у покупателя позникает резонный вопрос — как ему застраховаться от того, что я свой договор аренды расторгну, а собственник заключит договор с покупателем

Мне предлагают прописать в договоре:

1) Оплата в течение 5 дней с момента подписания договора

2) В течение 2х дней с момента подписания — переподписание договора аренды

3) Если в течение 10 дней — нет отплаты — покупатель обязан расторгнуть договор аренды

4) Если в течение 15 дней договор не расторгнут — штраф в 50% от суммы сделки

16 Июня 2016, 20:58

ну 100% страховки тут нет, все равно у вас получается отсрочка по дням, пусть и небольшая

3) Если в течение 10 дней — нет отплаты — покупатель обязан расторгнуть договор аренды
Алексей

не так… не покупатель обязан… а сделка расторгается и покупатель обязан все вернуть вам

4) Если в течение 15 дней договор не расторгнут — штраф в 50% от суммы сделки Что скажете?
Алексей

но вот это можно сделать.

но учтите… если добровольно это не произойдет- придется идти в суд

А зачем Вам это помещение без товара? Встречный вопрос.

Мне предлагают прописать в договоре:
1) Оплата в течение 5 дней с момента подписания договора
2) В течение 2х дней с момента подписания — переподписание договора аренды
3) Если в течение 10 дней — нет отплаты — покупатель обязан расторгнуть договор аренды
4) Если в течение 15 дней договор не расторгнут — штраф в 50% от суммы сделки
Алексей

Я бы отказался от таких условий и предложил.

1) Оплата в течение 5 дней с момента подписания договора

2) Расторжение договора аренды в течение 2-х дней с момента поступления денег на счет.

3) В случае невнесения денег в течение 5-ти дней неустойка.

4). В случае невнесения денег в течение 10-ти дней расторжение договора.

5.) В случае нерасторжения договора аренды расторжение договора купли-продажи.

Статья 157. ГК РФ Сделки, совершенные под условием

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. 1) Оплата в течение 5 дней с момента подписания договора
2) В течение 2х дней с момента подписания — переподписание договора аренды
3) Если в течение 10 дней — нет отплаты — покупатель обязан расторгнуть договор аренды
Алексей

Очень похоже на отменительное условие, но таковым не является, т.к. зависит от воли сторон, а не от объективных обстоятельств.

Расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке он не может, т.к. такого права не представлено законом и это вполне может быть основанием для признания данного пункта недействительным по ч.1 ст. 168 ГК РФ.Признание недействительным этого условия влечет за собой признания недействительным условия о неустойке, как дополнительного требования.

В общем мутная получается сделка. Настаивайте на перенайме.

Алексей, Вам необходимо заключить договор перехода прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса РФ, в котором указать, что он вступает в силу с момента расчета по договору купли-продажи бизнеса от _____________ числа.

Поскольку в договоре купли-продажи бизнеса будет указан срок расчетов, то указанное условие не будет отменительным, следовательно является действительным.

Гражданский кодекс
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

С уважением! Г.А. Кураев

не зная деталей, сложно предлагать варианты, но ситуация выглядит странно.

Во-первых, вообще не учитывается мнение арендодателя. С ним существуют чёткие договоренности? Он готов расторгать и заключать договоры аренды по требованию любого лица, в любой момент, без каких-либо дополнительных условий? И уплата арендной платы его не интересует?

Во-вторых, не очень понятно беспокойство нового покупателя в отношении того, что оборудование Вы продадите, а договор аренды не расторгнете. Если это малый бизнес в арендованном помещении, то платить за аренду, не имея возможности вести бизнес, со стороны выглядит не очень логично. Вероятно, ситуация имеет какие-то нюансы, которые мы не знаем.

Поэтому, не зная деталей, оптимальный вариант, при условии согласия арендодателя, это договоренности о датах и процедуре перезаключении договора.

Но если необходима какая-либо «подстраховка», то присоединюсь к коллегам, которые предлагают перенайм.

Что касается этого варианта

Мне предлагают прописать в договоре: 2) В течение 2х дней с момента подписания — переподписание договора аренды 3) Если в течение 10 дней — нет отплаты — покупатель обязан расторгнуть договор аренды 4) Если в течение 15 дней договор не расторгнут — штраф в 50% от суммы сделки
Алексей

то я бы не советовала соглашаться на такие условия. Вы по сути пытаетесь установить обязательства с третьим лицом — заключить и расторгнуть договор с арендодателем. И устанавливаете неустойку за неисполнение.

Неизвестно, будет ли в договоре аренды условие об одностороннем расторжении арендатором через 10 дней после заключения договора. И штраф в размере 50% от суммы вашей сделки за нерасторжение через 15 дней договора между новым покупателем и арендодателем, думаю, что и в судебном порядке взыскать не сможете.

п.2. ст.330 ГК РФ Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Арендодатель откажется расторгать договор, и всё.

Поэтому с правовой точки зрения — перенайм, договор между Вами и покупателем, можете регулировать и условиями, и установлением неустойки.

Можете ещё рассмотреть предварительный договор аренды между покупателем и арендодателем, если покупатель хочет гарантий и арендодатель согласен учитывать вашу ситуацию с продажей бизнеса. Только срок увязывать не с оплатой покупателем Вашей сделки, а с иными фактами

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Смотрите еще:

  • 1272 коап рф 1272 коап рф Постановление Правительства РФ от 31 октября 1998 г. N 1272 О государственном контроле за осуществлением международных автомобильных перевозок (с изменениями от 2 февраля 2000 г., 14 декабря 2006 г., 2 августа 2007 г., […]
  • Судебная практика по ст1232 коап рф Энциклопедия судебной практики. Государственная регистрация результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации (Ст. 1232 ГК) Энциклопедия судебной практикиГосударственная регистрация результатов интеллектуальной […]
  • Новые формы декларации о доходах Новые формы декларации о доходах Приказ Федеральной налоговой службы от 6 декабря 2011 г. № ММВ-7-3/909 «О внесении изменений в приложения к приказу Федеральной налоговой службы от 17 ноября 2010 г. № ММВ-7-3/611» корректирует форму […]
  • Внесение изменений в карта план Проект Приказа Министерства экономического развития РФ "О внесении изменений в Порядок описания местоположения границ объектов землеустройства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 3 июня 2011 г. № 267" (подготовлен […]
  • Как военнослужащий может расторгнуть контракт Увольнение военнослужащего по собственному желанию Увольнение военнослужащего по собственному желанию редкая и достаточно сложная процедура. Трудовые отношения военнослужащих регулируются не трудовым законодательством, а Федеральным […]
  • Ч3 1714 коап рф Комментарии к СТ 17.14 КоАП РФ Статья 17.14 КоАП РФ. Нарушение законодательства об исполнительном производстве Комментарий к статье 17.14 КоАП РФ: 1. Настоящая статья предусматривает административную ответственность за правонарушения, […]
admin

Обсуждение закрыто.